Comissão Permanente / Temporária
TIPO :
AUDIÊNCIA PÚBLICA
Da
COMISSÃO DE REPRESENTAÇÃO DO PLANO DIRETOR
REALIZADA EM
05/23/2024
Íntegra
Audiência Pública
:
COMISSÃO DE REPRESENTAÇÃO DO PLANO DIRETOR, INSTITUÍDA PELA RESOLUÇÃO Nº 11.898/2024
AUDIÊNCIA PÚBLICA HÍBRIDA REALIZADA EM 23 DE MAIO DE 2024
(Acompanhar as Estratégias de Implementação e Execução da Lei Complementar nº 270/2024)
Presidência do Sr. Vereador Rafael Aloisio Freitas.
Às 10h14, em ambiente híbrido, no Salão Nobre Vereador Antônio Carlos Carvalho, sob a Presidência do Senhor Vereador Rafael Aloisio Freitas, Presidente, com a presença dos Srs. Vereadores Tânia Bastos, Relatora; Átila Nunes, Dr. Gilberto, Dr. Rogério Amorim, Tainá de Paula, Thais Ferreira, Membros, teve início a Audiência Pública Híbrida da Comissão Especial do Plano Diretor instituída pela Resolução nº 11.898/2024.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Nos termos do Precedente Regimental nº 43/2007, dou por aberta a Audiência Pública Híbrida da Comissão de Representação para acompanhar as estratégias de implementação execução da Lei Complementar nº 270/2024, Plano Diretor da Cidade, instituída pela Resolução nº 11.898/2024, para discutir o PLC nº 163/2024 (Mensagem nº 106/2024), que “REGULAMENTA OS INSTRUMENTOS PREVISTOS PELA LEI COMPLEMENTAR Nº 270 DE 16 DE JANEIRO DE 2024, ESTABELECE CONDIÇÕES ESPECIAIS PARA O LICENCIAMENTO DE CONSTRUÇÕES E ACRÉSCIMOS NAS EDIFICAÇÕES DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS” de autoria do Poder Executivo.
A Comissão de Representação está assim constituída: Vereador Rafael Aloisio Freitas, Presidente; Vereadora Tânia Bastos, Relatora. Vereador Alexandre Isquierdo, Vereador Átila Nunes, Vereador Dr. Gilberto, Vereador Dr. Rogério Amorim, Vereador Jorge Felippe, Vereadora Tainá de Paula, Vereador Pedro Duarte, Vereadora Rosa Fernandes, Vereadora Thais Ferreira e Vereador Vitor Hugo, Membros Efetivos.
Na sequência, vamos proceder à chamada dos vereadores presentes para a verificação do quórum necessário para a abertura desta Audiência Pública Híbrida.
Vereador Rafael Aloisio Freitas, presente.
Vereadora Tânia Bastos, Vereador Alexandre Isquierdo, Vereador Átila Nunes.
A SRA. TÂNIA BASTOS – Presente, Presidente.
O SR. ÁTILA NUNES – Presente, Presidente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Vereador Dr. Gilberto.
O SR. DR. GILBERTO – Presente, Presidente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Vereador Dr. Rogério Amorim.
O SR. DR. ROGÉRIO AMORIM – Presente, Presidente.
O SR. PRESIDNETE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Vereador Jorge Felippe; Vereadora Tainá de Paula.
A SRA. TAINÁ DE PAULA – Presente, Presidente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Vereadora Thais Ferreira.
A SRA. THAIS FERREIRA – Presente, Presidente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Vereador Vitor Hugo.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Há quórum para a realização da Audiência Pública Híbrida.
Aa Mesa está assim constituída: Vereador Rafael Aloisio Freitas; Vereador Dr. Gilberto; Vereadora Tainá de Paula, todos pela Comissão – não sei se o Pedro Duarte quer sentar aqui à Mesa –, e o Subsecretário Executivo da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Econômico Thiago Ramos Dias.
Cumpre por oportuno registrar a presença do Vereador Eliseu Kessler, Presidente da Comissão de Assuntos Urbanos.
Bom, para iniciar hoje a Audiência Pública a gente vai passar a palavra ao Subsecretário Thiago Dias para fazer apresentação do PL nº 163, lembrando que a gente nesse ano aprovou o Plano Diretor. Um Plano Diretor com várias inovações, várias alterações na legislação, e é necessário que haja alguns instrumentos para que ele seja melhor regulamentado. E a gente está aqui então para iniciar todo esse processo.
Agradecer ao Presidente Carlo Caiado por ter novamente apresentado essa comissão os mesmos membros, daqueles vereadores que discutiram o projeto de lei à época, nesses dois anos e meio, três anos. E eu acho que gente vai ter um ganho enorme nesses debates. E esperamos que, aos poucos, a cidade, cada vez mais, avance na legislação urbana.
Subsecretário Thiago Dias com a palavra.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Bom dia a todos. Cumprimento a todos os presentes, os vereadores, na pessoa do Presidente Rafael.
É sempre uma alegria estar aqui podendo entabular esse diálogo com a Câmara dos Vereadores. A gente, antes de preparar a apresentação ali para eu passar, é importante dizer que o avanço que a gente fez, que o esforço ousado que esta Câmara topou enfrentar, junto com Poder Executivo, de rever legislações que remontavam a 1976, e votar em mesmo ato a Lei de Uso e Ocupação do Solo e o Plano Diretor, é um desafio que demanda um exercício de regulamentação a sua altura.
Então, de todos os debates que foram feitos, de todas as conclusões a que se chegou à época da aprovação, uma delas foi que o Plano Diretor deveria, junto à lei de uso e ocupação, incentivar o maior adensamento das áreas dotadas de infraestrutura e conter o espraiamento da cidade nas direções onde essa infraestrutura fosse escassa e/ou houvesse fragilidade do ponto de vista ambiental que desaconselhasse essa ocupação. Ocupação essa que entra num contexto de espraiamento natural. Não é um fenômeno que se observa só no Rio de Janeiro, mas em outras cidades onde essas regiões geograficamente marginais apresentam um custo da terra mais barato. E, portanto, leva os atores econômicos do mercado imobiliário a incorporarem.
Nesse caso, como uma externalidade negativa, o Poder Público deve ser chamado a atuar para fazer essa contenção. Contivemos, na medida do possível, sem grandes percalços, respeitando a segurança jurídica com regras de transição bem desenhadas. E agora chega o momento de a gente poder regulamentar os instrumentos onerosos que vão custear o aumento desse adensamento e a melhoria da infraestrutura que vai demandar, do ponto de vista de tráfego, do ponto de vista de drenagem e outras externalidades que esse adensamento traz, elas vão necessitar das respectivas contrapartidas para que o município, o Poder Público possa mitigar esses impactos.
Todo esse processo, toda essa primeira leva de regulamentação dos institutos foi pensada e desenhada a partir dessas inovações que o plano traz. Essa não será a última vez que nós vamos nos encontrar a propósito da regulação dessa legislação. A gente ainda tem o desafio de regulamentar o estudo de impacto de vizinhança, a gente está preparando e vai mandar para esta Casa em breve o IPTU progressivo, o Código de Licenciamento e Fiscalização e outros que vão necessitar de uma regulamentação com o necessário controle desta Casa de Leis.
Mas então partindo para os pontos mais precisos dessa proposta que a gente espera que a Câmara consiga ainda aperfeiçoar, essa nossa proposta, ela começa pelas... Todas elas vão versar sobre contrapartidas financeiras. Lembrem-se de que, se a gente permite adensar o que já está construído ou aumentar esse adensamento de alguma maneira, esse foi o desejo dos debates, o desejo dos legisladores quando aprovaram o Plano Diretor, agora a gente vai passar a dizer o quanto isso vai custar do ponto de vista.
(Apresentação de slides)
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – ...das contrapartidas, do que foi conhecido durante muito tempo como contrapartida, e que eu acho que é uma terminologia que hoje acabou gerando algumas confusões terminológicas. Enfim, a gente vai passar a tratar como medida mitigatória, vai ter um outro olhar.
A primeira contrapartida onerosa recairá sobre os jiraus, que até o advento do Plano Diretor ficavam restritos a determinados pavimentos e hoje podem ser executados em qualquer nível da edificação. Vale dizer: isso é um instrumento, como dito anteriormente, que aumenta o adensamento da área construída e, portanto, deve prover os recursos necessários à mitigação ou atenuação desse maior adensamento do fluxo novo de pessoas que passa a ser possibilitado a partir desse autorizativo.
Próximo. A cobertura é um instrumento de contrapartida onerosa que foi estabelecido durante muito tempo nas leis de contrapartida que a gente conhece como mais-valia e mais-valerá. Não é um instrumento novo que se encontra na ordem jurídica. De tempos em tempos, o município pede autorização a esta Casa de Leis para que possa regularizar de antemão os projetos que tragam esse acréscimo. Tenho certeza de que isso vai ser objeto de pergunta por membros da Mesa e pela audiência, e a gente pode detalhar isso um pouco melhor mais à frente. Mas, basicamente, trata-se de estender o mesmo direito a quem busca regularizar o acréscimo àquele que respeitou a lei enquanto ela vigia.
Próximo. Direito de superfície, que passa a existir no Plano. Sempre existiu, na verdade, no Estatuto das Cidades e em outras legislações, mas de alguma maneira o Município do Rio utilizou muito pouco ou não utilizou durante grandes períodos. A gente entende que é um permissivo do ponto de vista urbanístico de maior aproveitamento do solo urbano já criado. Trata-se da possibilidade de criação de outros solos nessas mesmas regiões. E a gente passa também, na mesma lógica de estabelecer as medidas mitigadoras, a estabelecer uma contrapartida financeira sobre a criação dessa superfície, cujo CAB foi definido em 0,1, assim consta do PLC.
Próximo. A alteração de uso está presente no Plano Diretor. É quando um mesmo lote passa a ser cortado por dois zoneamentos distintos. Importante que muitos desses instrumentos já foram objetos de questionamento mediante à Procuradoria de casos pretéritos, onde, dentro de uma interpretação mais abrangente, o órgão de controle interno de legalidade do município entendeu que era possível a regularização onerosa desses acréscimos. Esse é um caso que a gente está trazendo para a lei, para maior transparência, para maior controle desta Casa e previsibilidade dos agentes privados que se utilizam desse tipo de instrumento, onde a gente possibilita que a extensão do uso mais intenso passe a poder ser estendida para o restante do lote e assim a gente não criar uma edificação de dois usos ou impedir que o uso mais abrangente possa ser utilizado.
Próximo. A reconversão. Esse é um caso bem particular, mas que já foi objeto de questionamento também por alguns projetistas. Quando a lei de reconversão passa a...
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Desculpe-me interromper. Parece que a transmissão na internet caiu, foi isso? Estão tentando ajeitar aqui para o pessoal que está assistindo sem ser pelo Zoom. Está legal? Ajustou? Vai lá, Thiago. Reconversão, vamos lá.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Da reconversão. A reconversão já é um instituto anterior ao Plano Diretor e assim foi a ele harmonizado de acordo com os debates e manutenção da lei que o criou em 2021. Essa possibilidade de legalização veio fruto de um debate, acho, de dois casos especificamente, um na Gávea e outro, salvo engano, na Tijuca, onde o empreendedor que tinha o direito de incorporar unidades autônomas num palacete antigo desejava incorporar essas mesmas unidades em residências unifamiliares, constituindo um multifamiliar de unifamiliares no mesmo terreno. Obedecida a taxa de ocupação e os demais parâmetros, do ponto de vista estritamente urbanístico, não havia problema nenhum.
Era até desejável que o uso fosse desse jeito por várias razões: permeabilidade, aeração e a qualidade da ambiência que o empreendimento traria em vez de incorporar um multifamiliar, o que ele poderia ter feito. Só que não havia autorizativo legal naquele momento, e esse projeto parou. A gente passa também a poder fazê-lo mediante a regularização onerosa. Isso está em linha com uma dimensão específica do Plano Diretor, que é a consagração do uso misto, e dialoga muito com a possibilidade da extensão do zoneamento em lotes cortados por dois zoneamentos distintos.
Há a possibilidade de incorporação residencial ou de outra natureza em edificações que não permitam esse uso por alguma razão. O caso dos hotéis é o mais clássico, porque obtiveram contrapartidas específicas quando foram criados, pois se encontram em parâmetros muito específicos que tendem a incentivar o uso hoteleiro. Dentro das discussões do corpo técnico, havia também, ao longo do tempo, muito interesse das pessoas e dos empresários em permitir essa incorporação. Do nosso lado, havia uma preocupação em manter, para o Rio de Janeiro, uma cidade turística, uma rede de quartos, uma rede hoteleira que pudesse dar conta dessa demanda. A solução de meio que foi discutida internamente foi a permissão de se incorporar, dentro daquela edificação, o mesmo que poderia ser incorporado em unidades residenciais caso a edificação não existisse, ou 50%, o que for menor. Então, em um hotel de 15 pavimentos, por exemplo, num lote cujo uso residencial seria de sete pavimentos, se estabeleceria a possibilidade da conversão de sete pavimentos em unidades residenciais aproveitando a massa construída. A ampliação horizontal consta das leis de contrapartida anteriores. Ela é semelhante à permissão de regularização das coberturas, não há muita novidade aqui.
A possibilidade do uso de pavimentos não computáveis... aí um parêntese: o Plano Diretor extinguiu, em boa parte da cidade ou na sua maioria, a terminologia do pavimento não computável, do PUC, do térreo, enfim, do pavimento de garagem. Entretanto, algumas condições específicas em alguns lugares ainda restam presentes esses pavimentos. Então, onde houver a possibilidade de embasamento, PUC, garagem, esse tipo de estrutura, seria possível a utilização para transformação desses pavimentos em pavimento tipo mediante contrapartida. Vale dizer que esse tipo de estratégia, esse tipo de permissivo, vai sempre com o cuidado de não permitir, não estou dizendo que todos são assim, a cobertura e os acréscimos horizontais não são dessa natureza. Mas em grande parte dos institutos que a gente está trazendo aqui, a gente se preocupa na manutenção da volumetria. Então, esses pavimentos, embora não computáveis, não estão autorizados a estarem fora da volumetria permitida pela legislação ordinária.
Isso é a recomposição das quadras. Desde a Lei Orgânica, e o Plano Diretor, como legislação geral, não evitou que isso continuasse sendo aplicado... A Lei Orgânica estabelecia um pavimento para edificações coladas na divisa de 12 metros em todos os lugares onde não existisse uma legislação específica que dispusesse em contrário. O que isso criou? Um vácuo entre 1976 – que é o nosso primeiro regulamento de zoneamento – e 1990 de quadras que eram dispostas em volumetrias muito distintas, ali a gente tem um exemplo, salvo engano no bairro do Catete, onde a gente tem um remanescente ali possivelmente do Metrô e onde está instalado o posto do Detran. Esse instituto é um residual do que não foi incluso na segunda revisão do Reviver Centro, ele tem o mesmo intuito que é a recomposição desses dentes que a gente chama de morfologia de quadra.
Aí Vereador Pedro Duarte foi um grande debatedor desse tema ao longo dos debates do Plano Diretor e, para quem não conhece, a Prefeitura dentro do exercício do controle do uso e parcelamento do solo tem uma competência do desenho de alinhamentos, são intervenções na propriedade que se destinam à abertura ou alargamento de logradouros ao longo do tecido urbano. Ocorre que em alguns lugares esses alinhamentos quando eles são efetivamente implantados e a gente chama de processamento de recuo na prática eles jamais serão implementados, particularmente quando eles estão inseridos e isso é um exemplo mais clássico quando eles estão inseridos em quadras com bem tombado. O bem tombado jamais será renovado e, portanto, seu recuo nunca será processado e nesse sentido a gente cria, o resultado disso é a criação daqueles dentes que a gente verifica nas calçadas, é muito comum em Botafogo, a gente vai andando e tem uma parede na calçada, isso vai ter muito perto ali da Casa Rui Barbosa, bem tombado, onde hoje está a Casa Firjan e outros lugares aonde a gente tem essa presença mais significativa de bens protegidos pelo patrimônio.
O que está se trazendo aqui, considerando que a gente vai permitir o avanço sobre o recuo, é a possibilidade de ocupação garantido um passeio de no mínimo três metros para que essa edificação não só possa se utilizar desse recuo como a gente tentar mitigar um pouco esses dentes que o passeio passa a formar nesse conflito entre processamento do recuo e presença do bem tombado.
Aqui é para casos específicos, isso foi também um caso muito debatido junto à Procuradoria do Município quando da regulamentação por ocasião da última lei de contrapartida para o caso dos hotéis que não obtiveram Habite-se a partir de 2016, de 31 de dezembro de 2016. Para a regularização de algumas dessas edificações, os acréscimos que foram conferidos pela legislação especial de 2016 eram, de certa maneira, vantajosos demais para os hoteleiros, o que, de certa maneira, trazia um ônus de regularização que acabava tornando, mesmo com a janela que a Câmara permitiu em 2023, essa regularização absolutamente impossível. E o contrário disso seria a demolição do equipamento o que não beneficiaria nem município, nem cidade, nem hoteleiro, seria a perda de uma infraestrutura pronta, consolidada que atende a cidade e se entendeu que, naqueles casos específicos, a gente poderia não cobrar pelo gabarito e sim pelo afastamento. É uma maneira de olhar essa legalização e permitir que a gente aplicasse o gabarito mais conhecido como centro de terreno ou afastado da divisa para os que tivessem colados na divisa. Isso foi aplicado em Copacabana com acompanhamento da Procuradoria e a gente está trazendo isso para o debate da Câmara para que a gente possa trazer isso como uma opção também mais clara, mais transparente para os operadores e para controle desta Casa de Leis.
Pode passar. Isso não está presente ainda no texto, mas a gente vai apresentar para esta Casa de Leis, que é a regulamentação do que antigamente era chamado de taxa de escola. Entre 1976, o Regulamento de Zoneamento trouxe essa obrigação para agrupamentos com mais de 500 unidades, e isso resultou em uma rede de ensino com o maior número de escolas da América Latina. O que a gente pensa hoje em dia é que a própria regulamentação do que o Plano Diretor chamou de equipamento urbano e comunitário seria mais adequada a cumprir essa obrigação, já que hoje talvez determinada região da cidade precise não de uma escola, mas de uma creche ou de uma Clínica da Família, ou de outro equipamento que venha a atender melhor as necessidades daquela comunidade em particular.
A regra ainda vai ser trazida, a gente ainda está debatendo a melhor forma de fazê-la, mas também vem na preocupação do Poder executivo, e acho que também desta Câmara, de que se a gente está permitindo mais adensamento, a gente precisa que esse adensamento seja acompanhado por medidas que possam mitigar as suas externalidades.
Bem, lembrando que a questão hoje, como o Plano Diretor acabou sendo aprovado, isso em razão dos diálogos nesta Câmara, algumas obrigações que estão aqui presentes deveriam ser atendidas pela chamada outorga onerosa do direito de construir. Por exemplo, a doação do equipamento urbano e comunitário.
Entretanto, acho que, acertadamente, a Câmara decidiu por fazer uma regra escalonada que fizesse pelo menos a aplicação dessa contrapartida onerosa nas AP-2, AP-4 e AP-5, para que ela começasse a incidir somente em cinco anos e nas AP-1 e AP-3 estaria basicamente isenta dessa outorga.
A questão que fica é que essas contrapartidas, a gente está falando de um impacto financeiro com que está sendo discutido de cerca de R$ 600 milhões, segundo projeção da última lei de contrapartida, só para alguns instrumentos do que a gente estava falando, que foi capaz de arrecadar R$ 422 milhões.
A questão que tem de ser colocada e que precisa ser debatida aqui de alguma forma é: o Poder Executivo traz a nossa proposta de possibilidade de mitigar a externalidade desse adensamento ao longo desses cinco anos ou dez anos nas outras APs, de modo que a gente consiga crescer de maneira sustentável e trazer o direito à cidade da melhor forma possível, compatibilizando o direito a uma boa cidade, a uma cidade onde as pessoas possam usufruir dos bens públicos e de seus frutos da melhor maneira possível, com acesso à moradia mediante produção de unidades habitacionais.
Eu encerro por aqui, Presidente, e fico à disposição para críticas, sugestões e perguntas.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Thiago.
Queria registrar aqui as presenças do Vereador Carlo Caiado, Presidente da Câmara Municipal do Rio de Janeiro, que está pelo Zoom; do Vereador Jorge Felippe, também pelo Zoom; do Senhor Roberto Rocha, representando o mandato da Vereadora Teresa Bergher; e da Defensora Pública do Núcleo de Terras e Habitação, Dra. Paloma Lamego.
Vou abrir também as inscrições, para quem quiser, da sociedade civil. A gente já tem uma pessoa que quer se inscrever, mas vou passar a palavra aos vereadores, começando pela Vereadora Tainá de Paula.
A SRA. VEREADORA TAINÁ DE PAULA – Bom dia, nobres colegas.
Queria saudar os técnicos e os representantes da sociedade civil aqui presentes; e, claro, saudando o representante do Governo, Thiago, que é um nobre companheiro de batalha do licenciamento urbano e ambiental da Cidade do Rio de Janeiro e no debate do planejamento urbano do município.
Essa matéria foi muito esperada, na verdade nós estávamos ansiosos, acho que no Plano Diretor. Eu estava conversando aqui com o nobre colega Dr. Gilberto. Estávamos esperando um avanço maior. Eu acho que houve uma espera muito grande pela revisão do Plano, mas sem dúvida alguma ele conseguiu marcar um avanço significativo em matérias em que, até então, o Rio de Janeiro patinava. Antes tarde do que mais tarde.
A gente está discutindo o IPTU progressivo, a outorga onerosa, revisionando alguns instrumentos que já estão consolidados desde o Estatuto da Cidade e, claro, posteriormente, a diversas cidades pelo país afora, mas, sem dúvida alguma, talvez, em algumas matérias, a gente tenha que se dedicar e avaliar. Não acho que em outra audiência, mas numa reunião técnica com os líderes da Casa, trazer alguns elementos mais específicos. Você até aponta isso na sua fala, Thiago, sobre algumas dimensões que a gente precisa compreender.
Eu fui muito defensora do projeto específico da reconversão dos imóveis do Rio de Janeiro, eu sou muito defensora dessa matéria, fiz algumas emendas nesse sentido no 136, que foi a nossa primeira intenção de pensar principalmente os imóveis de interesse cultural e patrimonial. Lembro que, à época, nós retiramos a discussão de hotéis e hospitais justamente por não compreendermos o que é legado olímpico, o que é responsabilidade do mercado hoteleiro, o que de fato é muito fundamental para a cidade.
Acho que a ocupação da Madonna me acendeu um alerta de que a gente precisa pensar com calma em quais áreas a gente reconverte. Será que não é um ecossistema, principalmente falando dos hotéis que a gente já sabe que querem reconverter? Falando de Catete, falando de Glória e falando do interior do Centro, seria possível pegar os hotéis dos arredores da Praça Tiradentes, por exemplo, que estão fechados hoje? Mas será que uma linha de incentivo do Secretário Bulhões não animaria, não reaqueceria, esse mercado de hotelaria do Rio?
Eu gostaria de talvez a gente mergulhar um pouco antes do período eleitoral nesse escopo, nessa espinha dorsal de outros instrumentos e pensar mais à frente uma matéria específica versando sobre reconversão. Continuo achando que está cedo pra gente tomar essa decisão aqui na Casa.
Eu quero falar do Alto da Boa Vista. Eu acho que a gente não avançou no 136, não avançou no Plano Diretor sobre o Alto, eu sou defensora de um diálogo com os proprietários, obviamente com as comunidades tradicionais que tem nos arredores do Alto da Boa Vista; mas sem pensar uma reconversão específica que nem pense no adensamento – porque a gente está falando de uma área de preservação –; e também que não coloque no engessamento completo, que é o que a gente tem hoje.
Então, deve-se pensar, talvez, em uma matéria específica de reconversão no Alto da Boa Vista com recorte no patrimônio cultural, que seja importante e estratégica nesse momento.
Eu não quero ser aqui uma urbanista conservadora, que defende o 322, que é saudosa das leis de 76. Eu fui contra os PEUs, acho que a gente precisava limpar a legislação urbanística da cidade. Vejam, não me leiam como revisionista, mas eu vou fazer uma defesa aqui dos projetos de alinhamento da cidade pensando principalmente a Zona Sul do Rio de Janeiro.
Os PAs foram compreendidos e foram concebidos numa época onde se havia a intenção, a intencionalidade de ampliar a caixa de rolamento, ter mais carros, ter mais passagem, ter mais fluidez nos bairros, mas hoje esses dentes servem para os parklets, eles servem para os jardins de chuva, eles servem para pontos de ônibus, eles servem para veletização, que eu sei que o prefeito quer fazer e não tem distância necessária para colocar um equipamento do tamanho de uma parada de VLT numa rua como a São Clemente, numa rua como a Humaitá, por exemplo.
Vamos com calma em dar mais potencial construtivo nessas áreas, que são pequenas praças, que são áreas de contenção, que são os cantos das árvores que a gente precisa plantar. Eu tenho um sonho de fazer um projeto de arborização na Cidade do Rio de Janeiro e esses dentes aí são minibosques que a gente pode estar cortando por conta dos novos empreendimentos.
Então, devagar com esse andor que terra aqui no Rio de Janeiro é um ativo superimportante e a gente não pode abrir mão de terra no espaço público. Então, vamos pensar aí nesses PAs com atenção.
Sobre a taxa de escola eu perdi essa discussão no Plano Diretor, eu não quero voltar aqui à discussão que eu perdi, vocês deram esse desconto. Rafael foi culpado, ficou com pena do empresariado carioca, e aí a gente abriu mão.
Ficou com pena. Eles fizeram um chororô no Plano Diretor, e a gente fez o seguinte, a Casa fez o seguinte, Rafael foi o que acolheu, mas todo mundo meio que aceitou. Eu passei de arquiteta à megera do mercado.
Mas o que a gente fez? A gente ampliou, fez aquela gradação da cobrança da outorga. Isso não existe, isso é muito ruim. No final do dia, nós vamos deixar de arrecadar para a cidade. E aí, eu fico meio uma petista, meio Partido Novo, querendo arrecadar, arrecadar, arrecadar.
Essa história de dar desconto para o mercado imobiliário é uma coisa que me incomoda.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Entre o petista e o Partido Novo, eu acho que eu fico no centro, então. Estou no meio do caminho.
A SRA. VEREADORA TAINÁ DE PAULA – Então, nesse sentido, de ser uma petista um pouco generosa, nesse sentido, com o mercado. E veja, brincadeiras à parte, eu dialogo absolutamente, porque acho que a gente tem setores aqui a dinamizar. Em que pese, o mercado imobiliário topou a minha discussão de São Cristóvão, Benfica e ampliação do Centro. Toparam a discussão do “Supercentro” comigo.
A gente tem tido, entre trancos e barrancos, avanços significativos aqui na dinâmica urbana do Rio. Mas eu gostaria que a gente refletisse sobre essa gradação da taxa de escola. Quero então que você explique, porque a impressão que ficou é que só daqui a cinco anos a gente vai começar a cobrar. E aí, isso me acendeu o alerta, para a gente não recair no erro que nós incorremos nos últimos meses.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Não, claro, claro. Só vou fazer uma interrupção rápida. De fato, quando o Poder Executivo manda a outorga, era justamente para que todas as contrapartidas, onerosas ou não, fossem capturadas naquele numerário.
Em segunda discussão, a gradação entrou e não houve possibilidade de substituir aquilo por outras formas de contrapartida. Tudo bem, também não acho que seja culpa de A, B ou C. O processo é muito complexo de todas as formas, com emendas, subemendas e subcomissões...
E a gente, até naquele momento, pensou em legar essas contrapartidas ao Código de Licenciamento e Fiscalização, como competência dos órgãos que avaliassem. Entretanto, como esse instrumento tem uma onerosidade intrínseca, a gente achou que não era muito próprio, de uma mera competência de análise.
Então, a gente traz para regulamentação dos instrumentos onerosos, justamente enquanto a outorga está suspensa. Então, é justamente para compor, indo ao encontro do que você está falando, que a gente possa compor.
Hoje isso não é um problema em função da regra de transição do 530, que me determina que eu aplique as obrigações de quando o processo foi autuado, mas isso, daqui a algum tempo, será um problema para a cidade, do ponto de vista de arrecadação e implementação desses mesmos equipamentos.
E também abrir o debate sobre se é necessariamente só a escola que a gente precisa, não é? No momento em que a gente tem a maior rede de escolas da América Latina. Por que não uma creche? Por que não outro equipamento urbano e comunitário, assim definido no Plano Diretor? Era só.
A SRA. VEREADORA TAINÁ DE PAULA – A flexibilização continua os cinco anos. Vamos talvez levar na nossa reunião técnica ou na Tribuna para a gente ir discutindo e acumulando, Gilberto. E para fechar, eu vou ser muito insistente, talvez ter passado pela Secretaria de Meio Ambiente tenha me colocado nesse papel mais radical, que a gente insista mais no Rio de Janeiro em agendas ambientais associadas.
Belo Horizonte está fazendo a discussão dos jardins de chuva com o seu desconto de IPTU e com a sua política de outorgagem. São Paulo, a gente gostando ou não gostando do prefeito, ele tem feito uma discussão – falo o nome e sobrenome às vezes – de associar os projetos de adaptação dos prédios.
E aí, para mim, é inconcebível a gente garantir mais valia para construção de estacionamento de shopping, que é o que Barra, Recreio e Jacarepaguá sempre acabam pedindo, para ter mais vagas de estacionamento, e não garantir uma obrigatoriedade de água de reuso nesses empreendimentos novos, não garantir placa solar, não garantir espaço para composteira, espaço de jardim vertical.
Todo mundo gosta de ir a Santiago do Chile ver os jardins verticais e não sabe que aqueles jardins verticais são fruto de outorga em cima de parâmetros que foram concebidos para o mercado. Todo mundo vai a Nova Iorque, gosta de passear lá na High Line, gosta de pegar as macieiras públicas do Soho, mas não sabe que aquilo é pago com o dinheiro da iniciativa privada.
Então, que a gente estimule a discussão verde do Rio a partir da iniciativa privada, mas, principalmente, do estímulo que o Poder Público pode dar nesse momento da concessão de parâmetro.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Claro. Presidente, só para também comentar esse último ponto. O Poder Executivo mandou recentemente, salvo engano há um mês, o Código de Sustentabilidade de Edificações, justamente para que a gente garanta, dentro de um prazo de adaptação dos agentes, a maior resiliência possível, tanto do ponto de vista energético como hídrico, com água de reuso, enfim.
Sobre as contrapartidas ambientais e de determinados empreendimentos, eu queria chamar atenção que a gente pode usar, inclusive, a contrapartida de hoje do que é, o que foi escola e hoje está sendo proposto como equipamento urbano e comunitário, como praças, parques e reservas. Quero chamar atenção também, com muita ajuda da Vereadora Tainá, a gente ter conseguido emplacar, e com aprovação desta Casa, a superfície mínima drenante, que não era um parâmetro, até o advento do Plano Diretor de 2024, e passou a ser uma obrigação dos empreendedores deixar essa contrapartida ambiental.
Então, a gente tem, sim, está muito preocupado. Essas contrapartidas que estão sendo propostas aqui têm um caráter e uma dinâmica e uma preocupação, de fato, de contenção da mitigação de todos os impactos, incluso o de meio ambiente. O ambiente urbano é uma dimensão do meio ambiente natural, do direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, do 225. E a gente es
tá abrindo essa
discussão dessa forma. Está bom?
Obrigado, vereadora, pelas palavras.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Bom, passar a palavra ao Vereador Pedro Duarte, mas só para lembrar: no Plano Diretor, a outorga não precisa necessariamente ser paga de forma financeira. Tem um dispositivo lá no plano que permite, com autorizações do Executivo também, que possa ser paga de outras formas. Então, acho que é importante.
Vereador Pedro Duarte.
O SR. VEREADOR PEDRO DUARTE – Bom dia. Bom dia, Presidente. Em nome do senhor, quero cumprimentar toda a Mesa, todos os vereadores. Cumprimentar também o Subsecretário Thiago. Cumprimentar a todos os presentes.
Presidente, certamente teremos reuniões técnicas para debater pontos pela Comissão do projeto, mas queria, então, fazer alguns pontos mais gerais, algumas preocupações mais gerais.
Apesar de o projeto de lei vir como uma regulamentação do Plano Diretor, ele me parece muito mais um projeto ampliado da Mais Valia, um projeto de Mais Valia, Mais Valerá, dado que, ao aprovarmos o Plano Diretor, isso trouxe travas à legislação passada do Mais Valia, Mais Valerá, que colocava o Plano Diretor como limite. Você vê que a palavra, se for notar a palavra “pagamento”, ela aparece umas 15 vezes ao longo do projeto. Então, um projeto que tem um viés muito de arrecadação e, apesar de a Vereadora Tainá de Paula ter me colocado como a favor da arrecadação, no geral é o inverso. Eu não sou muito a favor de a gente ficar realizando pagamentos para a Prefeitura do Rio de Janeiro. E trazer aqui algum desses motivos.
Eu entendo a lógica da mitigação. Então, o empresário, a construtora vai realizar determinada obra, e isso deveria trazer uma mitigação através de contrapartidas. Só que a Mais Valia nem sempre exatamente tem essa lógica. Quando a gente for falar, por exemplo, da volumetria, um prédio que hoje tem 10 andares, ele é um prédio existente, lá já moram pessoas, e ele tem 10 andares. Aí, ele vai ser demolido para ser reconstruído com 10 andares. A legislação atual só permitiria seis. Nós aprovamos um dispositivo no Plano Diretor que pode ser mantida aquela volumetria, apesar da nova legislação, via demolição. Então, um prédio tinha 10 andares, ele é demolido e, apesar de a lei de hoje falar em seis andares, ele continua com 10. Ele pode ser reconstruído com 10 andares.
Aí eu me pergunto qual é a medida mitigatória que seria necessária nesse caso? Porque o prédio já tinha 10 andares, já moravam ali 50 apartamentos, já tinham ali 70 apartamentos, e ele vai continuar, vai ser reconstruído com 50 ou 70 apartamentos. Então, o impacto residencial ou impacto comercial é o mesmo que já existia previamente. Eu não vejo um fundamento com relação à necessidade do Mais Valia aqui. Isso se reproduz ao longo de vários pontos do trajeto, do projeto.
Em alguns deles, na verdade, eu acho até muito absurdo, a gente cobrar qualquer viés do Mais Valia, porque a gente deveria comemorar se alguém fizesse. Eu vou dar um exemplo. O artigo 2º, que é o direito de superfície em áreas públicas... o que a gente debateu muito no Plano Diretor era que, por exemplo, Metrô e Supervia, que metrô e trem, que inclusive chegaram a procurar alguns dos vereadores, realizassem acima de alguma de suas estações um prédio comercial, residencial, que ocupasse aquilo, o que seria muito positivo para a Cidade do Rio de Janeiro.
Você vai pegar estações como São Cristóvão, por exemplo. Eu vejo que se alguém erguer, empreender algo ali, é muito bom para a região. É uma região, hoje, que vem com dificuldades comerciais, dificuldades residenciais. Isso ajuda a manter o nosso sistema. A Supervia pediu recuperação judicial semana passada – não vou entrar no debate do contrato. Mas você olha boas práticas, na maior parte dos países que têm esses sistemas ferroviários de metrô sólidos – Hong Kong, Singapura, Japão, Estados Unidos, vários outros fazem empreendimentos imobiliários em cima das suas estações. Você quer um lugar mais próximo da estação do que em cima da estação? Quem mora em cima da estação muito dificilmente vai usar um carro, chega mais rápido no trabalho, tem menos atraso e são mais pessoas no transporte de massa. No geral, se isso der certo é um ganho para a Cidade do Rio de Janeiro.
A Cidade do Rio de Janeiro está com menos emissão de carbono, com menos pessoas no trânsito. E a gente vai e cobra uma contrapartida aqui que não existia antes, não estava prevista no Plano Diretor. A gente cobra uma contrapartida a partir de um CAB 01. Não existe basicamente em nenhum lugar da cidade. Você cobra o CAB, cobra a outorga, cobraria a outorga, cobrará a outorga a partir do CAB 01. Se for 2, vai pagar a diferença de 1 para 2. No caso disso aqui que eu não sei nem se a conta fecha no 0, a gente começa a cobrar. Não, a partir de 01 qualquer constituição cobra mais valia. Eu também sou bem crítico desse modelo. Esse era um primeiro ponto conceitual, de que eu não concordo com o argumento de que a mais valia vem como medida mitigatória. Eu vejo a mais valia com uma medida de arrecadação.
Quando a gente vai no debate da outorga, de que a gente deixou daqui a cinco anos, esse foi um dos maiores debates que nós tivemos ao longo das várias audiências. A Câmara optou por dar uma carência de cinco anos por entender que a negociação do preço do terreno não cai rápido. Hoje o cara cobra R$ 10 milhões, R$ 5 milhões o terreno. Quando começar a cobrar outorga, em tese, não é a construtora nem o comprador final que vai pagar essa diferença. O valor do terreno iria cair. A tese é essa.
Só que quando a gente coloca a mais valia no curto prazo, essa mais valia precisará ser paga por alguém. E muitas das vezes ela apertaria na conta do terreno ou do prédio. Aí, a gente está quebrando aquela tese, porque o dono do terreno ou o dono do prédio não vai abaixar essa conta. Ele não vai reduzir valor do terreno no curto prazo. Ele demora para assimilar isso. É por isso que nós aprovamos uma carência de cinco anos para outorga. E tentar substituir, ajustar de alguma forma a outorga no curto prazo é pressionar o valor do negócio, que pode levar que alguns negócio não sejam realizados.
Direito de superfície, interação a outorga de uso... A questão da varanda, por exemplo, nós já temos uma legislação de fechamento de varandas que tem algumas regras para poder fechar a varanda. Agora vem uma nova, um retrofit de edificação, vem uma questão das varandas dizendo: “nos casos não previstos na legislação de fechamento de varanda vai poder fechar a varanda pagando”. Por exemplo, quando você fecha a varanda, ainda assim você tem que manter a esquadria que separa a sua sala da varanda. Vai poder tirar isso, vai poder incorporar, basicamente a varanda vai virar parte do imóvel. Isso não tem mitigação. O que precisa ser mitigado aqui? Na verdade, tem um viés arrecadatório. “Olha, está fazendo algo que não poderia antes. Então eu vou cobrar”.
Acho que é só importante deixar isso claro, de que tem um viés muito de arrecadação. Por quê? Não é que eu seja contra vários dos pontos que são trazidos aqui. Na verdade, eu sou a favor de boa parte deles. O que sempre me incomoda é que a gente não traga isso para legislação geral e que a prefeitura sempre queira cobrar para fazer algo, que eu vejo como positivo para cidade. A questão da recomposição de quadras, eu acho excelente, acho excelente. Salvo engano, tinha já comentado com o Tiago sobre isso. Eu fui a Buenos Aires, aqui citando outras experiências latino-americanas como a Vereadora Tainá trouxe. Eles lá chamam de lei anti-empena. Porque para eles é empena é feio e é um problema. É um erro urbanístico. Então vamos criar uma lei para incentivar o fechamento de empenas. E eles fizeram isso. “Se você encontrar uma empena, uma diferença, você pode recompor essa quadra e fechar a quadra em cima do gabarito maior”. Então no geral seria um debate aqui, ok.
De fato, aqui você realiza o potencial construtivo maior, você traz um gabarito maior do que estava previsto na legislação. A gente pode realmente debater uma contrapartida. Só que no geral eu vejo como positivo para a cidade, que a gente realize esse fechamento, que a gente possa recompor essas quadras. E aí, tem várias questões de fórmulas, mas que certamente vamos debater em uma reunião técnica caso a caso. Mas eu queria trazer esse debate da minha visão conceitual, porque tem algumas coisas aqui que a gente deveria estar incentivando e torcendo para que aconteça e, na minha opinião, quando a gente coloca Mais Valia, a gente aperta essa fórmula e boa parte desses projetos podem simplesmente não sair do papel.
Então, em alguns casos, quando tem um benefício único e exclusivo do proprietário daquele imóvel, como uma varanda, acho que beleza, vamos cobrar uma mais valia porque não era nem para estar fazendo isso. Mas já que você fez, ou já que você quer fazer, a gente vai cobrar aqui uma diferença.
Agora, como são projetos que a gente gostaria que acontecesse na cidade, eu pelo menos tenho argumentos que eu gostaria que acontecesse, eu acho ruim que a gente realize essa cobrança. Aí o principal exemplo, para mim, é o da volumetria e o direito de superfície, porque se alguma estação fizer um prédio comercial, residencial e isso ajudar a manter o sistema e tiver mais gente em cima da estação. Eu, particularmente, acho que é um golaço para nossa cidade.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Posso comentar, Presidente?
É só pra sempre agradecer ao Vereador Pedro, porque faz as questões pertinentes. Eu acho que muita coisa que o Plano Diretor trouxe de inovação foi feito a partir de sugestões e iniciativas do próprio vereador. Mas a gente – e é do debate, normalmente – acaba divergindo em alguns pontos, e isso é natural.
Sim, ela contém uma regra de Mais Valerá nessa lei. Não há nenhum problema em dizer isso. Lembrando que as leis de contrapartida e de regularização onerosa desses acréscimos, sejam verticais ou horizontais, nunca deixam de valer. A Mais Valia é aplicada com ou sem desconto. Essa é a única diferença que a gente tem desde a Lei Complementar 99; depois, pela 157; depois, pela 192; depois, pela 219; e, agora, pela 260. Por ser um instrumento de regularização onerosa, o que a gente está tentando fazer é incluir isso definitivamente em uma legislação com outros instrumentos também de natureza onerosa.
Sobre os últimos dois pontos, que é a construção na volumetria antiga, de fato, se você olhar para o caso individualizado, não há impacto a ser mitigado. Se eu tenho um número “X” de pavimentos e eu recomponho ele a um número “X” pavimentos – em tese, porque eu posso ter alterado o número de unidades, eu posso ter alterado outros padrões –, você terá o mesmo impacto. Entretanto, ao longo do planejamento urbano e ao longo do manejo dos instrumentos, isso foi uma crítica do meu próprio corpo técnico quando a gente foi até favorável a isso. É o seguinte: quando a legislação reduz o pavimento, quando a legislação reduz o que pode ser feito ali, é porque ela já considera o que está feito demais. É quando ela vê que, quando realizado, o planejamento extrapolou o que aquela malha foi possível absorver.
Faz-se a limitação para que o próximo incorporador tenha que respeitar esse limite. Isso é muito comum na seara ambiental. Vamos pegar o caso recente que o Poder Executivo criou, e a Câmara sabiamente manteve, da Revis dos Campos Sernambetibas e da APA do Sertão Carioca. A gente tinha o PEU Vargens antes com parâmetros bem generosos. Vem o Plano Diretor, vem o Poder Executivo, cria as Unidades de Conservação – uma de uso integral e outra de uso sustentável – e a Câmara assim decide manter no Plano Diretor.
Por último, sobre essa questão da negociação de “terrenista” com incorporador, o que está se propondo aqui com a obrigação de doação de equipamento urbano e comunitário é exatamente a regra que vigia anteriormente do ponto de vista financeiro. O que a gente não pode ou não deveria permitir é que, sob a justificativa de implementação de uma nova legislação e ajuste do mercado, a gente tenha cinco ou 10 anos de nenhum pagamento para suportar esses impactos.
O que a gente está propondo aqui não é uma outorga disfarçada, é simplesmente o que vigia no dia 15 de janeiro de 2024 com clareza e transparência. Não há ninguém surpreendido, não conheço nenhuma viabilidade que foi feita, do ponto de vista financeiro dos novos empreendimentos, sem considerar a taxa de escola. Eu acho até que caberia a discussão se a gente deveria cobrar apenas pros grupamentos que tenham mais de 500 unidades, porque o que era comum é o cara fazer 498, 496, se isso não deveria ser proporcionalizado. Mas como há um compromisso aqui de transparência e não inovação, em função desse período de ajuste a gente vai encaminhar a proposta conforme a regra anterior. A Câmara, aí, debata se mantém ou não. Mas, só queria esclarecer esses pontos para ele ficar bem claro, para a gente não ter nenhuma surpresa ao longo do percurso.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Vou passar a palavra para o Vereador Dr. Gilberto. Só anunciar, aqui, a presença do Eduardo Andrade, Assessor da Veradora Luciana Boiteux.
Vereador Dr. Gilberto.
O SR. DR. GILBERTO – Bom dia a todos!
Agradecer, aqui, mais uma vez, a presença do super técnico, do super Subsecretário Thiago. Cumprimento aos outros vereadores. Agradecer ao nosso Presidente Caiado, que acabou de chegar por essa iniciativa e por ter mantido também essa Comissão em atividade.
E, apenas uma citação e uma dúvida. Aliás, deixa eu citar um folclore aqui. Depois que a nossa Vereadora Tainá virou Secretária, ela aprendeu que a necessidade faz a hora. Por isso essa quedinha pelo dom de arrecadação do Partido Novo.
Esse Plano Diretor, se a gente considerar que foi muito conturbado no início, nós tivemos a primeira apresentação, a segunda, a terceira, 200 Emendas. Eu acho que o resultado final foi muito positivo. Teve um discussão intensa e a Tainá, aqui, que é craque no Urbanismo, eu até fiz uma pergunta para ela em termos de percentuais, ela disse que ao menos 60% foi atingido, o que já é uma vitória muito grande. E eu acho que a Cidade saiu ganhando. Parabéns pela condução do nosso Presidente Rafael, muito incisivo, imperativo e chato...
Mas, Thiago, a única dúvida que eu tenho é a seguinte... Dúvida, não. Durante a discussão do Plano, nós ouvimos falar o tempo todo de contrapartidas, queremos cálculos de contrapartidas, parâmetros para contrapartidas. Só que os construtores conhecem, os empreendedores conhecem. Mas aquelas pessoas mais leigas, que não vivem dentro desse sistema, ficam na dúvida de quais são as contrapartidas para isso e para aquilo, principalmente as pessoas físicas.
Eu acho que a gente deveria elaborar um Informativo qualquer, até com cálculo mais simples, mas que a população, de maneira geral, pudesse ter ciência dessas contrapartidas. Só isso, obrigado.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – É muito comum, Vereador, e com toda legitimidade que essa Casa e o mandato confere aos senhores, que os vereadores nos procurem no Urbanismo, porque são conhecedores da realidade local, que representam, que determinado empreendimento ou outro deveria ter uma contrapartida específica, porque assim atenderiam melhor a sua localidade.
Eu entendo que o Plano Diretor, através de instrumentos específicos, como é o relatório de diretrizes territoriais, ele já nos autorizaria – e assim também entende a Procuradoria – a requerer essas mesmas contrapartidas. No entanto, até como um esforço de regularização disso, numa legislação que só fale de instrumento oneroso, a gente está trazendo isso ao bem da transparência.
Essas contrapartidas que eu gostaria de acordar com todos aqui, de chamar de medida mitigadora, elas são, em geral, medidas que o empreendedor vai ter que executar em função do trânsito extra que ele acaba provocando, quando ele faz, por exemplo, um shopping, um supermercado; aí, pode-se variar desde um ponto de ônibus; pode ser uma instalação de um semáforo, a contratação de um operador de trânsito. Há muitas... Cada projeto, dentro da determinada análise dos órgãos oficiantes do processo de licenciamento, vai indicar medidas que são importantes de serem executadas.
Eu acho, Vereador Pedro, que seria muito importante como a gente está tratando disso, a gente tentar discutir uma regra que traga previsibilidade a essas contrapartidas. Isso é, no final das contas, o que nos une em função, o que harmoniza a necessidade de cobrança com a segurança jurídica e a viabilidade dos negócios.
Estou superaberto a discutir, o Poder Executivo está superaberto a discutir a fórmula do direito de superfície. Ele foi inspirado, inclusive, no caso da Supervia, onde isso ia ser via Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac), era uma operação urbana consorciada, a criação dos lajões etc. Eu também acho que é um ganho para a cidade a gente ter superfície.
Acho que essa discussão tem que estar muito imbuída não em se a gente deve ou não cobrar, mas como a gente torna essa cobrança previsível sem afetar o desenvolvimento da cidade.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado.
Registro a presença do Senhor Vereador Welington Dias.
Thiago, vou fazer algumas observações. Claro que é um texto em que, aos poucos, a gente vai se aprofundando e vai pegando mais questões técnicas depois também. Mas, voltando àquele assunto das edificações existentes, que você vai demolir e vai reconstruir. E se for o contrário do que o Pedro Duarte falou?
Vamos dizer que hoje cabem 10 andares. Vai botar abaixo e a legislação do Plano Diretor, porventura, são 12. Esses 12 vão poder ser erguidos? Esses dois andares a mais vão ser cobrados na contrapartida ou não?
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Não.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Não. Ok.
Na parte da reconversão, aqui ele cita, na 232, uma zona que não existe mais após a aprovação do Plano Diretor, que é a Zona Especial 1.
Eu já tinha até já conversado com o pessoal da CLF sobre a importância de acelerarmos esse processo de analogia dos usos existentes até antes da vigência do Plano e os usos atuais que estão abrangidos no Plano Diretor. Se eu não me engano, são 12 usos agora, fora aquelas subzonas do 3046.
Mas é necessário que se faça o mais rápido possível essa analogia dos usos, até pra gente ver onde que ainda tem que fazer ajustes. Agora, esses dias, saiu... Hoje foi até republicada uma resolução abrangendo Urbanismo, Seop e Saúde, em relação às agroindústrias, porque alguns empreendedores desse ramo agroindustrial estavam no limbo. Foi necessário fazer essa resolução para que tivesse pelo menos uma linha, uma luz. A resolução não está 100% de acordo com a terminologia do Anexo 18, lá nos usos.
Talvez a gente precise incluir alguns ajustes no próprio plano aqui nesse projeto. Vou dar alguns exemplos: os anexos, por exemplo, sete, que tem os bairros... Naquela de sair da Câmara, ir para a Prefeitura e voltar. Tubiacanga – coitada da Tânia... Teve um anexozinho em que não entrou Tubiacanga como bairro. Então tem que botar.
A Rosa já tinha também comentado a respeito de uma alteração. Alguns quadros desses, a gente vai propor também esses ajustes para que já fique acertado no texto do Plano.
Em relação à questão da hospedagem, tem aqui dizendo que vai ser dispensável a instalação do gás canalizado. Mas aí eu estendo a pergunta: em relação à área mínima que tem em um local ou outro, em um ponto ou outro. A área mínima de, por exemplo, de 35 m² numa AP, se tiver um hotel com um quarto de 20m², como que fica? Vai ter essa dispensa ou não? É um caso bem concreto...
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Exato.
Na forma como está escrito, haveria dispensa na mesma lógica da lei do retrofit. Isso é para viabilizar. Agora, mediante contrapartida... Eu estou, nesse caso, gerando um adensamento fora do que seria previsto na legislação ordinária para a região.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Acho que vale a pena a gente dar uma regulada nesse texto.
Em relação ao geral, a gente vai ter que fazer alguma análise em relação ao art. 3542-B, quando a gente mudou em relação à questão de possibilidade dos giraus em qualquer pavimento, não é isso? Você até comentou sobre isso da 3542-B do Plano.
Em relação aos pavimentos não computáveis, que agora vai permitir a inclusão de unidades habitacionais, só uma questão aqui, uma perguntinha básica. No texto original do Plano havia uma possibilidade de unidades residenciais em subsolos que, depois, a gente vetou e proibiu.
Como aqui não está claro, entendo que caberiam as unidades residenciais de novo no subsolo mediante pagamento da contrapartida. Isso foi pensado de alguma forma específica ou não? Só acho que em subsolos mantenho a opinião de que não deveria ter...
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Não, não foi feito para esse tipo de autorização. Isso foi feito especificamente para os pavimentos de térreo e PUC onde couber. E pavimento garagem particularmente depois que as vagas foram dispensadas. Eu entendo que a vedação do Plano Diretor não permitiria a aplicação, dado que isso é uma regulamentação.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Vale descrever para não ter qualquer tipo de dúvida, não é?
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Vale, vale.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – O restante, em relação às fórmulas, a gente vai dar uma estudada mais a fundo também. É isso, as outras questões a gente está analisando também, tecnicamente, de uma forma mais profunda, para continuar esse debate nas próximas reuniões.
Registro a presença da Senhora Vereadora Rosa Fernandes.
Convido agora as pessoas que se inscreveram, que estão aqui presentes. Senhora Roberta Mendes, para fazer uso da palavra. Dispõe de cinco minutos.
A SRA. ROBERTA MENDES – Bom dia. Cumprimento todos da Mesa, cumprimento os presentes.
Acho que não vou nem precisar dos cinco minutos. Eu fiz só algumas anotações. Uma coisa que se fala em todas as apresentações do Plano Diretor, em revisão de legislação, não só de agora, mas de sempre e de muitos anos, é que eu sempre percebo uma grande falta para o foco voltado na legalização das construções existentes.
A gente fala muito dos parâmetros urbanísticos focados na incorporação e, de fato, é importante, mas existe uma falha muito grande. Eu trabalho com regularização de imóveis há 28 anos, então eu me deparo de frente com as pessoas que têm a necessidade de se regularizar porque, enfim, isso está dentro do seu direito de propriedade. Elas esbarram em certas questões legislativas que são planejadas, focadas na incorporação, focadas nos novos empreendimentos e que não atendem àquelas construções já existentes.
Eu trago... Na verdade, apontei algumas coisas, sugestões. Uma sugestão que trago aqui, talvez não seja para este momento inicial, mas, de repente, para a revisão do Código de Licenciamento e Fiscalização, é a questão da relação de documentos a partir do pedido de qualquer regularização ou licenciamento falando em condomínios. Por quê? Porque quando faço, por exemplo, uma regularização muito simples, regularização de cobertura, a pessoa fez o acréscimo vertical, a gente tem a Certidão de Aceitação e vai levar para o Cartório de Registro de Imóveis para fazer averbação e regularização para. Por quê? Porque é exigida a unanimidade dos condôminos.
Então, a sugestão que trago é que essa unanimidade já venha prévia, porque a contrapartida é cara, é um investimento muito alto. Se a gente pode prever uma relação de documentos que já atenda minimamente ao Cartório de Registro de Imóveis, a gente já cria um planejamento melhor de regularização. É muito comum a gente escutar: “Se eu soubesse disso, não tinha feito”; “Por que só eu não vou fazer e todo mundo já fez?”. Quando a gente vai levantar os outros, a gente esbarra nessa questão há muitos anos, na verdade. Essa é uma sugestão.
Um ponto também que eu não observei nesse projeto de lei de agora. Como a gente está, entre aspas, incorporando a mais valia ao Plano Diretor, e a gente tem os índices, através do CAB, do CAM, etc., a gente tem as construções também existentes que não conseguem chegar ao CAM, ao máximo. Hoje, a gente tem a 260, então a gente vai regularizar esses acréscimos pela 260. Mas daqui a pouco a gente não vai ter mais a 260 e vai trabalhar direto com esses instrumentos. Essas construções vão ficar inviáveis de regularizar, ou seja, vão ser demolidas? Não serão. A gente já sabe que essa regularização não vai acontecer.
Minha sugestão é um comparativo, porque a gente fala muito das legislações que deram certo em outros municípios, como Belo Horizonte, São Paulo, como referência. A gente não pode esquecer que esses municípios também trouxeram legislações de anistia. Eles não trouxeram somente o Plano Diretor sozinho. Eles trouxeram a lei de anistia exatamente contemplando essas construções. Ou, quando não cabe anistia, uma legislação que contemple a idade do imóvel em relação à legislação à época. Claro que é mais difícil, claro que é muito mais difícil de processar. Acho que é algo que a gente tem que planejar, pensar para poder conseguir aplicar. Porque a gente pensa na construção, na incorporação, mas percentualmente são os menores processos que nós temos. O que mais temos é legalização. Olhem o nosso mapeamento urbano: quantos terrenos vazios nós temos em relação a quantos imóveis irregulares estão construídos? Eu acho que a gente tem que ter uma atenção especial, porque são os lares, são as construções das pessoas. As pessoas não sabiam nem que tinha o IAT 2, 3, 4, agora a gente vai passar para 1? Imaginem agora, sendo 1, como elas vão conseguir regularizar. Sem uma possibilidade de uma legislação de anistia, aí, do mau remédio, não tem muito para onde correr. Se for, de fato, somente ficar focado na questão da Mais Valia ou Mais Valerá dentro do Plano Diretor, a gente não pode esquecer, se não tiver anistia, que vai ter que contemplar a ATE, porque já está tudo construído. Então, a gente não tem muito para onde olhar. A princípio, são essas as questões. Tenho outras observações, mas acho que para hoje já está bom.
Obrigada.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Sobre a taxa de ocupação, e aí é uma compreensão que vem, e isso pode estar mais claro dentro do Plano Diretor, mas, na verdade, no dia a dia do licenciamento, quando a gente autoriza a regularização do acréscimo horizontal, a gente acaba incluindo o parâmetro de ATE por uma questão lógica. Se estou aumentando a volumetria, não posso autorizar que ele vá até aqui, mas que a área útil dentro dessa volumetria não exista. Então, a gente passa a autorizar, mas, claro, é bem-vindo que isso seja esclarecido.
Sobre a questão de exigir para regularização edilícia um documento que o registrador exige, eu acho que isso vai um pouco contra a lógica que a gente vem estabelecendo no Licenciamento no Rio de Janeiro. O parcelamento tem uma lógica distinta, porque, ao parcelar o solo, eu digo ao registrador que está se criando um novo RGI. Se eu não for muito cuidadoso nisso, abro a possibilidade de grilagem. Quando eu autorizo uma edificação, um muro ou alguma coisa que acresça valor ao terreno ou gleba, isso é um risco de fácil mitigação. Então, a gente acaba sendo mais flexível quando se autoriza uma modificação, um acréscimo, e muito mais rigoroso no parcelamento e na demolição também, pela mesma lógica de um risco de difícil reparação.
Por que isso vai um pouco contra a lógica do que a gente vem fazendo desde 2021? O Licenciamento, durante muito tempo, acabou sendo um cartório de outros órgãos. A gente passava a exigir porque o outro órgão exige, quando isso não era necessário à nossa análise como autoridade urbanística. Isso fica mais claro ainda no licenciamento ambiental quando, por muitas vezes, me deparei com processos para julgar algum recurso ou fazer alguma coisa onde estava se discutindo propriedade. Mas o que isso tem a ver com controle ambiental? No final das contas, a discussão, que é o objeto do controle, se perde porque está se discutindo se o cara é enfiteuta, se tem o domínio, se é posseiro. Então, tudo que a gente puder tirar dessa lógica do que é próprio ao município, eu acho que é bem-vindo nesse sentido. Claro, a gente vai analisar, discutir. Quem traz isso é uma profissional que trabalha com legalização e, se isso é um problema, podemos analisar, nem que seja em sede de regulamento.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Thiago.
Não temos mais inscritos para perguntas, então vou passar a palavra para o Thiago fazer sua saudação final e já encerrarmos a Audiência.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Obrigado, Presidente.
Mais uma vez, queria agradecer a oportunidade de estar nesta Casa para falar sobre os projetos. A interação da área na qual estou inserido hoje na Prefeitura é, talvez, a área que mais tem interação com a Câmara, por sempre estar envolvendo parâmetros – e parâmetro só pode ser alterado mediante lei complementar. A ideia aqui é manter esse diálogo sempre constante. Estou meio desalojado agora porque meu andar está em obra, mas as pessoas que me conhecem sabem que podem chegar ao meu gabinete a hora que quiserem. Se eu tiver oportunidade de atendê-los, eu os atendo e explico, a gente debate. A ideia é sempre fazer a coisa mais tranquila possível, sem sobressalto e com maior segurança.
Obrigado, Presidente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Thiago. Com certeza é sempre alguém acessível pra gente conversar, debater, tirar dúvidas.
Mais uma vez, agradeço a presença de todos. A gente teve oportunidade de reinstituir essa Comissão. Agradeço e parabenizo o Presidente Carlo Caiado por entender não só a importância do tema, mas também por saber que essa é a legislação que serve como base e parâmetro para todas as outras que virão. Então, durante os próximos 10 anos gente ainda vai ter muito debate sobre questões urbanísticas na cidade também relativas a proteção, desenvolvimento econômico, enfim, todos os temas que estão abrangidos pelo Plano Diretor. Vários deles serão detalhados ao longo das próximas semanas, dos próximos meses e dos próximos anos.
Agradeço à assessoria técnica da Câmara pelo suporte. Agradeço pela presença de vocês. Bom dia e boa semana.
Está encerrada a Audiência Pública.
(Encerra-se a Audiência Pública às 11h27)
ANEXO PLANO DIRETOR - Copy of NOVA CONTRAPARTIDA_revisao SUBCLU.pptx
LISTA DE PRESENÇA
Roberta Mendes; Cassius Lima; Ana Cristina Cordeiro; Ricardo Lafayette; Lucia Vetter; Paloma Lamego; Deborah Folly; Beatriz Goldenberg; Matheus Vinicius.
Data de Publicação:
05/24/2024
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