Comissão Permanente / Temporária
TIPO :
AUDIÊNCIA PÚBLICA
Da
COMISSÃO ESPECIAL DO PLANO DIRETOR
REALIZADA EM
03/31/2022
Íntegra
Audiência Pública
:
COMISSÃO ESPECIAL DO PLANO DIRETOR
ÍNTEGRA DA ATA DA AUDIÊNCIA PÚBLICA REALIZADA EM 31 DE MARÇO DE 2022
(Aplicação de instrumentos de gestão do uso e ocupação do solo, ambiental e de patrimônio cultural)
Presidência do Sr. Vereador Rafael Aloisio Freitas.
Às 10h15, em ambiente híbrido, sob a Presidência do Sr. Vereador Rafael Aloisio Freitas, Presidente, com a presença dos Srs. Vereadores Tainá de Paula, Vice-Presidente; Tarcísio Motta, Sub-Relator; Jorge Felippe, Sub-Relator; e Pedro Duarte, Membro Suplente, tem início a Audiência Pública da Comissão Especial do Plano Diretor, com a continuação da discussão do tema "Aplicação de instrumentos de gestão do uso e ocupação do solo, ambiental e de patrimônio cultural", com a presença do Excelentíssimo Senhor Secretário Municipal de Planejamento Urbano, Washington Menezes Fajardo, e de representantes da sociedade civil.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Bom dia.
Nos termos do Precedente Regimental n0 43/2007, dou por aberta a Audiência Pública da Comissão Especial do Plano Diretor, com a continuação da discussão do tema "Aplicação de instrumentos de gestão do uso e ocupação do solo, ambiental e de patrimônio cultural", com a presença do Excelentíssimo Senhor Secretário Municipal de Planejamento Urbano, Washington Menezes Fajardo, e de representantes da sociedade civil.
A Comissão Especial do Plano Diretor está assim constituída: Vereador Rafael Aloisio Freitas, Presidente; Vereador Alexandre Isquierdo, Vice-Presidente; Vereadora Rosa Fernandes, Vice-Presidente; Vereadora Tainá de Paula, Vice-Presidente; Vereador Dr. Rogério Amorim, Relator-Geral; Vereador Tarcísio Motta, Sub-Relator; Vereador Jorge Felippe, Sub-Relator; Vereadora Tânia Bastos, Membro; Vereador Átila A. Nunes, Membro; Vereador Dr. Gilberto, Membro Suplente; Vereador Pedro Duarte, Membro Suplente; e Vereador Vitor Hugo, Membro Suplente.
Para constatar o quórum necessário à realização desta Audiência Pública, procederei à chamada dos membros presentes.
Vereadora Tainá de Paula.
A SRA. VEREADORA TAINÁ DE PAULA – Presente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Vereador Tarcísio Motta.
O SR. VEREADOR TARCÍSIO MOTTA – Presente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Vereador Jorge Felippe.
O SR. VEREADOR JORGE FELIPPE – Presente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Vereador Pedro Duarte.
O SR. VEREADOR PEDRO DUARTE – Presente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Há quórum para a realização desta Audiência pública.
Esta Audiência pública conta com a presença dos seguintes Senhores Vereadores: Carlo Caiado; Alexandre Isquierdo; Dr. Rogério Amorim; Jorge Felippe; Luiz Ramos Filho; Pedro Duarte; Rafael Aloisio Freitas; Reimont; Rocal; Rosa Fernandes; Tainá de Paula; Tarcísio Motta; Teresa Bergher; Vitor Hugo; William Siri; e Zico.
A Mesa está assim constituída: Vereador Rafael Aloisio Freitas, Presidente; Vereadora Rosa Fernandes, Vice-Presidente; Vereadora Tainá de Paula, Vice-Presidente; Vereador Tarcísio Motta, Sub-Relator; Vereador Pedro Duarte, Membro Suplente; Vereador Dr. Rogério Amorim, Relator-Geral; Excelentíssimo Senhor Secretário Municipal de Planejamento Urbano, Washington Menezes Fajardo; e Senhora Valéria Hazan, Gerente de Macroplanejamento da Secretaria Municipal de Planejamento Urbano (SMPU).
Esta Audiência Pública conta ainda com as seguintes presenças: Senhor Pablo Benetti, Presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU-RJ); Senhora Isabel Tostes, Presidente da Sociedade de Engenheiros e Arquitetos do Estado do Rio de Janeiro (Seaerj); Senhor Marcelo Silveira de Moura, representado pelo Senhor Arthur Luiz Vasconcelos, Presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-Rio); Senhor Henrique Barandier, Coordenador de Projetos da Área de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Instituto Brasileiro de Administração Municipal (Ibam); Senhor Alex Magalhães, representando o Laboratório de Estudos das Transformações do Direito Urbanístico Brasileiro (Ledub); Senhora Tarcyla Fidalgo, representando o Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico (IBDU); Senhor Paulo Fernando Cavallieri, assessor da Diretoria de Projetos Especiais do Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos (IPP); Senhor Sérgio Magalhães, arquiteto e urbanista do Programa de Pós-Graduação em Urbanismo da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ); Senhor Flavio Andrade de Carvalho Britto, Subprocurador- Geral da Câmara Municipal do Rio de Janeiro; Senhor Martim Oscar Smolka, diretor do Programa para a América Latina e o Caribe do Lincoln Institute of Land Policy (Lilp); Senhor Ricardo de Gouvêa Correia, coordenador executivo da Fundação Centro de Defesa de Direitos Humanos Bento Rubião (FCDDHBR); Senhor Ricardo de Mattos, do Núcleo de Terra e Habitação (Nuth) da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro; Senhor Daniel Souza, do Nuth da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro; e Senhor Fabrício Oliveira, do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (Ippur).
Rapidamente, antes de passar a palavra ao Senhor Secretário Fajardo, quero dizer que a gente hoje pretende, pela Comissão, instalar o Fórum de Acompanhamento. Entre os membros da Comissão, queria fazer uma rápida votação se todos estão de acordo. A gente comentou isso na última reunião. Vou botar aqui em votação rápida. Se alguém for contra, os vereadores que aprovam permaneçam como estão. Aprovado.
A gente espera que, na próxima semana, até a próxima semana, a gente consiga ter a nossa publicação do Regimento Interno desse fórum de acompanhamento.
Outra coisa que eu vou comentar ainda com o pessoal aqui da Comissão: na semana que vem está prevista, inicialmente, a audiência para falar de parcelamento do solo. Talvez haja um consenso de fazermos uma reunião interna da Comissão com o pessoal do Ibam para fazermos uma primeira avaliação, uma pré-avaliação. Então, vou aqui me comunicar com os vereadores ao longo da Audiência para confirmar se essa reunião com o Ibam vai ser semana que vem, uma reunião interna, ou se após a Audiência Pública sobre o parcelamento do solo.
Com a palavra, o Senhor Secretário Washington Menezes Fajardo.
O SR. SECRETÁRIO WASHINGTON MENEZES FAJARDO – Obrigado, Vereador Rafael Aloisio Freitas. Bom dia a todos e a todas. Queria saudar a Mesa, todas as senhoras e senhores vereadores, saudar todos os presentes. É uma alegria estar de volta para mais uma Audiência Pública sobre o Plano Diretor.
Eu vou pedir para colocar a apresentação na tela, por favor, dando continuidade, então, ao debate sobre o Título III do Plano Diretor. Vou pedir para passar, se puder colocar em tela cheia.
(Inicia-se a apresentação de slides)
O SR. SECRETÁRIO WASHINGTON MENEZES FAJARDO –Recapitulando onde estávamos, onde estamos e para onde iremos. Estamos tratando do Título III, dos Instrumentos. Na próxima semana, veremos parcelamento do solo; depois, uso e ocupação. Como já comentei antes, os títulos, apesar de serem silos de um conteúdo, todos eles interagem entre si. Isso permite que, ao longo das nossas audiências, a gente vá sempre ganhando mais conhecimento sobre a interação entre esses títulos.
Não quero ser repetitivo, mas é importante a gente entender os padrões de crescimento da cidade. Nos últimos 20, quase 30 anos, a cidade tem crescido em regiões com baixa infraestrutura de urbanização – em algumas regiões, até baixíssima oferta de transporte de alta capacidade. Esse processo de espraiamento urbano foi não apenas acelerado, mas ficou, no caso do Rio de Janeiro, mais complexo e até mais agressivo, à medida que a Barra da Tijuca, com seu plano urbanístico específico, feito por Lúcio Costa, em 1969, estabelecia um modelo de baixíssima densidade, mas que, através do instrumento do desenho, de certa maneira, quase que de certo modo “bypassou” a utilização, o uso dessa terra para outras regiões.
Isso produziu um efeito perigoso no nosso desenvolvimento territorial. Os arquitetos e urbanistas sabem, tem um croqui até do Lúcio Costa que implanta o Plano Piloto de Brasília na Barra da Tijuca. Essa orla tem mais de 20 km de extensão, entretanto, com poucos proprietários. Isso significou, de certo modo, uma reserva de mercado e fez com que os outros regramentos de solo e regramentos de mercado tivessem que “bypassar” essa área para você ter uma dinâmica de mercado mais orgânica.
O plano da Barra produziu uma composição urbanística e uma certa acomodação da estrutura urbana dentro daquela paisagem, entretanto teve um efeito muito nocivo em termos da oferta e da entrada desses solos na economia urbana da cidade – isso causou um efeito. De certo modo nós empurramos uma grande concentração do mercado imobiliário para a região da Zona Oeste. Tudo isso ocorre em detrimento também do desenvolvimento da Área de Planejamento (AP) 3, historicamente bem dotada de infraestrutura.
Importante também entender os princípios de articulação metropolitana. A AP-3 é um território-chave para essa articulação com a Baixada Fluminense. Essa nossa malha de transporte de alta capacidade visa uma integração metropolitana. Tal fenômeno não acontece historicamente, falando no caso da AP-5, no caso da Zona Oeste, porque os outros municípios da Região Metropolitana também têm, naquele espaço territorial, naquele espaço geográfico, baixíssimas densidades. O nosso modelo é um modelo de espraiamento muito peculiar.
O espraiamento é um fenômeno global a partir da II Guerra Mundial. Todas as cidades, de certo modo, passaram por isso. Mas, no caso do Rio de Janeiro, em função das nossas estruturas ambientais, sistemas de montanhas, e em função desse impacto do plano da Barra da Tijuca em relação à entrada de solos na economia urbana, ele criou um fenômeno de certo bypass territorial, empurrando uma parte significativa para a Zona Oeste.
É necessário que a gente reverta isso. Isso é dito repetidamente a cada Plano Diretor. Entretanto, nós nunca fomos em cima dos instrumentos para que isso, de fato, possa ser corrigido. Nesse Plano Diretor, além desse diagnóstico, que é quase consensual, é necessário que possamos ter instrumentos para que isso aconteça. Ou seja, isso que já sabemos como vai acontecer.
No próximo slide, nós vamos poder ver, então, como estão alocados esses coeficientes de aproveitamento no nosso solo urbano historicamente falando. Nitidamente a gente vê uma concentração na AP-1, a área do Centro, que passa a ganhar índices bastante elevados à medida que se coverte num centro de negócios. Outro fenômeno também, que é global, a ideia do Central Business District, o CBD, o centro de negócios. E a distribuição de ofertas de adensamento nessa região costeira, acompanhando uma infraestrutura que historicamente não era... acompanhando o transporte de alta capacidade, mas acompanhando várias outras benesses de serviços públicos e de oportunidades privadas.
Esse é o cenário que nós estamos debruçados sobre há 20 anos. Os últimos planos diretores não alteraram esse regramento. Nesse Plano Diretor, nós precisamos, de fato, mudar isso. Nós precisamos fazer com que essa oferta de adensamento seja coerente, primeiro, com estruturas urbanas existentes: a infraestrutura de transporte de capacidade, uma lógica metropolitana – o que a gente está falando já está dito, inclusive, no plano metropolitano –, para que a gente possa mudar esse cenário. Esse cenário tem também um componente ambiental. O padrão de adensamento nessas faixas litorâneas é um padrão de altíssimo risco, levando em consideração as alterações climáticas que, cada vez, vão se acelerar.
É sabido também – a gente não precisa mais questionar – que, a partir de 2040, se não houver uma mudança nos padrões de emissões de gases no planeta, especialmente nas cidades, que são grandes poluentes... As cidades têm esse paradoxo: serem grandes poluentes, mas, ao mesmo tempo, parte importante da solução pela descarbonização.
A descarbonização tem duas grandes premissas: um é o preceito da descarbonização pela frota veicular e outra pelos padrões de construção. Então, esse modelo de adensamento junto às faixas litorâneas e às faixas baixas da cidade implicam um cenário onde nós teremos muito em breve fazer investimentos significativos de adaptação costeira.
A gente já vê o problema do sistema lagunar da Barra. Então, de novo, a região da Barra da Tijuca, mesmo tendo sido projetada em 1969, não teve nenhuma consideração com relação ao transporte de massa, um equívoco da visão de Lúcio Costa, ocorre em Brasília, ocorre aqui na Barra. Nós precisamos induzir esse nosso crescimento e esse nosso adensamento para partes mais altas da cidade que já possui infraestrutura e que permita uma qualidade da nossa conurbação urbana com outros municípios. A qualidade dessa conurbação vai implicar em melhoria do acesso a serviços públicos, oportunidades e da qualidade de vida.
Nesse mapa – eu não sei se todo mundo vai conseguir ler – nós estamos aí colocando então as propostas de Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CAM). Então, a região central, veja que, no Plano Diretor anterior, a macrozona incentivada, controlada e consolidada era dividida pela Presidente Vargas. Então, numa estratégia de reaproveitamento de áreas bem infraestruturadas no Plano Diretor também cometemos esse erro de dividir o Centro em duas macrozonas distintas. Era uma visão muito provocada pelo contexto do Porto, mas sabemos que Porto e centro histórico, centro de negócios possuem uma interação espacial muito intensa.
Nessa proposta, procuramos corrigir isso, então, o Centro passa a ser uma macrozona com caráter único: Porto e centro de negócios, o centro histórico, onde já existe uma oferta então de aproveitamento bastante elevado. É o ponto mais alto da cidade, nesse centro de negócios, na 2ª Região Administrativa (RA) com CAM de 15, que depois vai a partir desse ponto e seguindo a malha de transporte de alta capacidade, ele vai descendo.
Na Avenida Francisco Bicalho, mais ou menos, isso são – só para gente pontuar para entender numa visão muito preliminar – 11. Aquela região de Benfica e Manguinhos é uma região do nosso passado industrial, onde nós temos uma estrutura fundiária muito desafiadora. Então, isso que era o limite da urbanização do Rio de Janeiro, onde nós tínhamos então essas freguesias com grandes equipamentos de interesse da cidade, usina de asfalto, hospitais, leprosários, tudo aquilo que a cidade precisava, mas não queria tão próxima, ficava nessa faixa.
Por isso, então, uma estrutura urbana de glebas. Entretanto, a cidade cresceu e pulou essa estrutura fundiária já entrando aí nos bairros da Leopoldina. Então, por isso nessa região um CAM de 9, para que essa estrutura fundiária que é de grandes proporções numa possibilidade de desenvolvimento tem ali uma oferta de adensamento estimuladora.
A partir daí seguindo os corredores de transporte de alta capacidade 7. Entretanto, preservando o miolo dos bairros. Essa é uma lógica então dominante nessa região da AP-3 que vai, depois, a partir de Deodoro, Bangu até Campo Grande com CAMs de 3 e 3,5. No caso da faixa litorânea, que se estabelece consolidada, ela fica então com CAMs de 3,5. Entendendo que, se olhássemos de maneira retrospectiva, sabemos disso, Copacabana, Flamengo, Catete, tem hoje, por exemplo, realizado um CAM de 7, 8. Em alguns outros casos, Ipanema, Leblon, um CAM de 5.
Historicamente, esses CAMs produziram um adensamento, se pudéssemos fazendo uma análise retrospectiva, essa forma mostra uma acomodação desse potencial de adensamento.
A gente precisa então levar esse potencial de adensamento para – insisto – regiões que possuem infraestrutura. Mantendo, então, consolidada essa faixa litorânea, levando ali uma pequena alteração ali da região do Jardim Oceânico e nas regiões de Freguesia/Taquara, uma região que teve um grande desenvolvimento nos últimos 10 anos, mantido também um CAM de 2,5, da mesma forma como acontece na região de Santa Cruz, deixando apenas CAMs de 3 para áreas estratégicas que têm ali um certo potencial industrial do distrito industrial de Santa Cruz.
Obviamente, esse é um ponto que a gente vai voltar a ele de uma maneira recorrente, mas esse slide pincela esses potenciais. Não é a melhor maneira de a gente vê-lo no detalhe, mas é uma maneira de todo mundo poder, rapidamente, compreender a proposta.
Estou controlando o meu tempo aqui, vereador. Vou dar uma acelerada. O Ipea vem produzindo uma série de estudos, que é muito interessante. É um estudo muito interessante do acesso a oportunidades. Então, nós temos, do ponto de vista das estruturas básicas elementares do planejamento urbano, primeiro, o desenvolvimento do solo infraestruturado, o solo com infraestrutura de mobilidade e a oferta de serviços. Nós entendemos isso como uma função social da propriedade. Mas o que significa isso? Significa estruturas, então, de acesso a oportunidades.
É um estudo desenvolvido pelo geógrafo Rafael Pereira, liderando isso, mas desenvolveu a sociedade civil. É um estudo muito interessante para várias cidades. Eles, então, em vez de usar base censitária do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), usaram o grid de 200 x 200, se eu não me engano, e usando outros dados da Rais, outros dados de informação econômica, e disposição de equipamentos públicos, conseguiram, então, quantificar, a partir do transporte público, os tempos de alcance aos serviços públicos de educação e saúde e aos empregos. Isso é uma amostragem significativa, ela não é perfeita, não é? Não tem um mapa perfeito, mas ele mostra isso para várias cidades.
No caso do Rio de Janeiro, então, espero que vocês consigam ver aí na tela, como é que esse acesso a oportunidade ocorre, então, na Cidade do Rio de Janeiro. Novamente nós vemos de uma maneira muito significativa a qualidade do acesso oportunidade na AP-3. Então, nós fizemos uma sobreposição da macrozona de estruturação urbana em relação a esse acesso a oportunidades.
Isso significa o quê? A possibilidade de aumento populacional, e aí entendendo que não mais crescemos demograficamente como no passado, entretanto, o aumento por domicílios é contínuo, e também temos uma possibilidade de incremento dos fluxos intraurbanos, de migrações entre bairros. A gente vê claramente que essa macrozona, que vai, então, do Centro, passa pela AP-3 e chega até Campo Grande, é altamente relevante para aumentarmos a qualidade do acesso a essas oportunidades; ou seja, se sabemos que o solo tem que ter uma função social, a função social ocorre através do acesso. Quanto mais população podendo utilizar esse solo urbano, mais população se beneficiará desse princípio.
A função social da propriedade é um conceito, é um princípio constitucional, mas que precisa dos instrumentos para que ele possa acontecer, ok? Então, o instrumento do parcelamento, edificação e utilização compulsória, vulgo IPTU progressivo, não é? Quem deu esse nome não entendia nada de marketing, por exemplo, porque é um nome assustador, não é?
A ideia de um imposto que progride sem controle é um nome horrível para um princípio tão bacana, por isso que ele assusta muita gente. Parece que a gente vai ter, então, taxações progressivas, mas ele tem uma ação territorial fundamental para evitar processos de especulação e processos de perda desse potencial de adensamento.
Outros instrumentos são o consórcio imobiliário, a arrecadação de imóveis que tem previsão no nosso Código Civil, direito de superfície que está também detalhado aqui, que têm por objetivo fazer com que solos possam entrar em produção e possam, então, ter incremento de absorção de população e, também, incremento, portanto, de moradia e de acesso a oportunidades. Esses programas precisam muito do Plano Municipal de Habitação para serem efetivados. Hoje, no contexto da 2ª RA, no Reviver Centro, nós estamos acelerando muito os programas. Um programa que já foi mostrado também, no âmbito da Reunião do Compur, de locação social, autogestão, que nós estamos chamando Serviços de Moradia da 2ª RA.
Agora, como financiar esses instrumentos que é a parte da outorga onerosa. Outorga onerosa é fundamental. E é algo que estamos absolutamente atrasados em outras capitais.
Quem defende, hoje, a não aplicação da outorga onerosa, na verdade, está sendo anacrônico em relação aos padrões de desenvolvimento urbano das cidades brasileiras. É um instrumento fundamental. Eu ouvi uma definição que eu tenho repetido. É como se o IPTU fosse o opex e a outorga onerosa o capex. Ou seja, o IPTU custeia os serviços públicos da cidade e a outorga onerosa traz uma capacidade de investimento em políticas específicas, especialmente de infraestrutura e mais ainda de habitação.
É um instrumento fundamental para que a gente possa, além do bom aproveitamento do solo urbano, ter também princípios de inclusão, de redução do déficit habitacional e de processos de mais acesso aos direitos da cidade.
Além disso, os instrumentos para reestruturar o território, fazer com que territórios que estão infraestruturados possam ter desenvolvimento, Área de Especial Interesse Urbanístico, as Operações Urbanas Consorciadas e Simplificadas, Concessão Urbanística, Urbanização Consorciada. E o detalhamento desses instrumentos Transferência do Direito de Construir (TDC) e o reajuste de terras são modelos que vem crescendo na América Latina. A Colômbia tem tido experiências significativas sobre o reajuste de terras. São políticas de solo que foram decisivas, por exemplo, para Alemanha e Japão. A gente conhece, tem muitos urbanistas brasileiros dedicados a pesquisar a utilização desse instrumento nesses dois países.
Além do PEU, do parcelamento, o PEU que nós queremos que ele tenha um componente mais orientado para desenho urbano, além da Zona de Especial Interesse Social.
Nesse slide, nós vamos ver de novo como esses instrumentos estão organizados.
Fórmula de cálculo também é uma discussão que precisa ser feita no detalhe.
Aqui é um ponto que é também fundamental e que vai ser ponto de muita discussão. Como fazemos a transição para uma cidade com outorga onerosa? A nossa proposta, então, é que o Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) vá, ano a ano, sendo reduzido. Até no quarto ano chegar a 1. A gente sabe, como eu já disse antes, os agentes do mercado criticam muito esse instrumento. Estão errados. O que a gente tem que discutir é a transição.
Agentes do mercado imobiliário falam de uma transição de 10 anos, isso não faz o menor sentido. Daqui a 10 anos, já é a revisão do Plano Diretor. Mas essa é uma discussão sobre a aterrissagem da outorga onerosa. Essa é uma discussão fundamental, porque é uma discussão prática de como a coisa passa a funcionar.
De novo, é isso. Dois itens principais são sete macrozonas. Mas são dois princípios mais estruturantes. Eu já estou extrapolando o meu tempo.
Além disso, direito de superfície, da operação urbana simplificada. E aí, acho que, no debate, a gente volta e vai detalhando. É sempre muito assunto e a gente tem uma necessidade de ver no detalhe. Então, eu vou parar por aqui para a gente já abrir, e no debate, a gente consegue detalhar mais.
Obrigado, Vereador Rafael Aloisio Freitas.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Secretário Washington Fajardo.
Vou convidar agora o Senhor Henrique Barandier, do Ibam, para fazer uso da palavra.
O SR. HENRIQUE BARANDIER – Bom dia, Vereador Rafael Aloisio Freitas, vereadores, todos aqui presentes e Secretário Fajardo.
Vou começar aproveitando a apresentação do secretário para fazer um balanço muito rápido, pegar alguns aspectos do que foi discutido na reunião passada, ou que me pareceram relevantes do que foi discutido na semana passada, enfim, alguns destaques. Impossível fazer um relato mais completo, porque seria muito extenso.
O primeiro destaque diz respeito à proposta da regulamentação da outorga onerosa do direito de construir. As diversas falas, secretário, pareceram, a nosso ver, convergir para um amplo entendimento da relevância do instrumento proposto, da sua aplicação como instrução geral, diferentemente de como era previsto em 2011.
Naquela reunião passada me pareceu muito amadurecida a compreensão da relevância no instrumento e a aceitação dele. Conceitualmente, também, pareceu-nos muito bem compreendida a legitimidade da cobrança da outorga, tendo como referência o coeficiente básico igual a 1; podendo, inclusive, o entendimento de que esse coeficiente básico pode ser menor do que 1 em algumas áreas, conforme a proposta apresentada. Nesse caso, não tem máximo. Portanto, não tem cobrança de outorga nas áreas de proteção ambiental etc.
Foram feitas, sim, algumas considerações sobre regras de transição, e também um entendimento de que há de se haver uma regra de transição que terá de ser discutida oportunamente. Houve alguns destaques, até da nossa parte mesmo, em relação ao instrumento da outorga de alteração de uso – também considerada importante. Mas nos parece que merece um olhar ao que está proposto. A nosso ver, pelo menos, não parece exatamente tratar-se de alteração de uso que está proposto ali, embora o que está proposto ali possa ser relevante, possa estar em algum capítulo do Plano. Outra discussão, que vem na sequência da questão mais geral da outorga, diz respeito ao financiamento da cidade e à indução do desenvolvimento urbano.
Apesar do amplo entendimento em torno da previsão do instrumento, uma questão que perpassou diversas falas diz respeito à aplicação dos recursos advindos da outorga, que vão desde a crítica a uma imprecisão no texto legal proposto. Quando fala da destinação, se não me engano no Art. 99, aí tem uma proposta bem objetiva de ajuste do texto. Mas também quanto à opção de relacionar aquele rol de destinações previstas no Estatuto da Cidade sem estabelecer prioridades claras; nem da destinação propriamente, nem de localização dos investimentos.
Esse é um debate que pode ter um aprofundamento, porque está muito ligado a uma discussão que vem sendo levantada já desde as primeiras audiências: de que o Plano indique mecanismos para direcionamento de recursos – sobretudo pelo que tem sido levantado no Plenário – para habitação de interesse social e mobilidade. São os temas que parecem que têm tido mais força aqui nas intervenções.
O outro aspecto levantado, e menos aprofundado na discussão – teve alguma fala nesse sentido, mas me parece importante destacar –, seria quanto à possibilidade de utilizar a isenção da outorga. Quer dizer, as situações de isenção também como mecanismo de indução de ocupação daquelas áreas em que se pretende incentivar o adensamento, considerando tipologias adequadas, porque não é só uma questão de localização, mas uma combinação entre localização e tipologia. E se pudessem ser incentivadas para, justamente, cumprir esse papel do objetivo geral do Plano, que tão bem o secretário expôs aqui, da ocupação da AP-3 etc.
Quanto aos coeficientes de aproveitamento máximo, é outro assunto que perpassa várias falas. Tem uma preocupação em relação, justamente, a índices possivelmente muito elevados em determinadas áreas; preocupação de adotar os eixos de transportes como um único elemento para determinar os coeficientes máximos, possivelmente, sem considerar outras infraestruturas e a real capacidade de suporte das diferentes áreas.
Essa é uma questão que tem sido de grande preocupação. E aí cabe fazer um comentário, porque, na apresentação passada, a Valéria fez uma explicação ao final, porque houve justamente uma crítica de coeficientes altos na Zona Sul etc., que estariam sendo elevados. E ela fez uma explicação dizendo que não, que o plano não estava fazendo essa alteração.
Aí eu acho que cabe uma ponderação, porque, na verdade, está todo mundo certo, porque o que acontece? A proposta, quando apresenta o macrozoneamento, ela apresenta os coeficientes de aproveitamento máximo por macrozona e por AP. Tem uma tabela que combina as duas coisas. Mas, quando vai para o zoneamento, aí tem o consciente de aproveitamento máximo estabelecido por zona.
Ora, se o que vale é aquele lá, do zoneamento, talvez uma coisa que a gente deva pensar é de não ter esse coeficiente máximo apresentado inicialmente, porque confunde um pouco. Porque fica parecendo que o coeficiente máximo pode ser aquele, e que pode, eventualmente, vir a ser alterado o zoneamento, chegando a...
Se já está definindo, se a gente já está fazendo o plano, que é o Plano Diretor, com lei de parcelamento, com lei de ocupação de solo, deixa um lugar só essa definição. Essa pode ser uma saída para não ter essa confusão de entendimento, porque, de fato, a gente está fazendo uma discussão fatiada e tem uma coisa que está explicada lá na frente.
Outro conjunto de falas diz respeito à eficácia da norma. Algumas falas tratam de questões que poderiam nos levar a refletir sobre esse tema. Nesse sentido, se levantou uma série de considerações sobre o avanço da produção informal da cidade, o que tem a ver com o tratamento das Áreas de Especial Interesse Social (Aeis), da estruturação de programas de habitação de interesse social, sobre a vinculação das propostas do PD com as leis orçamentárias, fixação de metas, fixação de prazos para regulamentação de alguns instrumentos, organização da gestão para aplicação dos instrumentos.
São questões que foram sendo levantadas pensando já assim no dia seguinte do plano, e se a gente deve aperfeiçoar o plano para preparar esse dia seguinte.
Dito isso, eu não sei quanto tempo eu tenho, vereador, eu queria fazer algumas contribuições, algumas considerações sobre alguns instrumentos que eu não pude falar na semana passada.
Primeiro, em relação ao parcelamento da edificação compulsório. Houve algumas manifestações até de nossa parte mesmo em relação aos critérios do coeficiente de aproveitamento mínimo, que eles podem eventualmente contribuir... Tem um efeito diverso do que é a sua intenção, que é de forçar a ocupação das áreas que se pretende adensar. Nesse sentido, a gente colocaria para discussão a análise sobre a extensão da área de aplicação do PEU, que nos parece que ela é muito extensa, não é? Isso tem problemas depois para aplicação pelo fato de ser uma área muito extensa. Talvez, se for...
A gente não precisa ter aplicação numa área contínua. A gente pode ter diversas áreas onde um instrumento se aplique, ou pode talvez se pensar já aqui no plano em critérios de escalonamento da aplicação, para que, no dia seguinte, possa se começar efetivamente a implementação do instrumento.
Em relação ao direito de preempção, ele está enquadrado no capítulo de instrumentos de acesso à moradia. Quer dizer, é claro que ele tem uma função que pode ser de acesso à moradia, mas ele tem outras possibilidades de aplicação desse instrumento. Tanto é que o próprio projeto de lei relaciona aquelas diversas destinações possíveis do instrumento.
Nesse caso, nos parece correto ter as várias destinações, porque o direito de preempção está, a nosso ver, muito mais relacionado com a existência de projetos claros, do município, de intervenção. Para programas e projetos, eu tenho que ter já os programas e projetos definidos para saber onde eu quero adquirir terreno.
Aplicar esse instrumento sem ter projeto claramente definido não tem muito sentido, porque, uma vez que você adquiriu o imóvel, você vai ter que dar a destinação dele. Então, é só uma questão de localização do instrumento. Bom, o projeto de lei tem um mérito de trazer um cardápio de alternativas para o enfrentamento do problema habitacional. Tem vários instrumentos previstos.
Com relação à operação urbana, tem uma série de críticas a esse instrumento, todo mundo conhece. Mas, nos parece assim, que o plano é mais cuidadoso em relação ao tratamento do instrumento, isso é interessante. Mas queria chamar a atenção de alguns aspectos.
Um, é que ele diz no art. 167 que a operação urbana deve promover a concessão de incentivos a empreendimentos que comprovem a utilização
na construção e no uso de edificações de tecnologias que reduzem impactos ambientais e economiza em recursos naturais. Isso vem lá do Estatuto da Cidade, uma alteração que teve no Estatuto da Cidade, mas com uma supressão da parte final do texto, o que eu acho que coloca certo problema.
Qual tipo de incentivo nós temos? São incentivos fiscais, são índices construtivos, são isenções de outorga. Esse dispositivo retira a parte do estatuto que fala que especificadas as modalidades de design de obras a serem contempladas, que já é uma coisa bem genérica.
O plano deveria especificar melhor de que tipo de incentivo está se tratando. Não estou dizendo que essa questão não seja importante, mas ficou um pouco aberta demais, me parece.
A outra questão, no art. 168, é que tem uma previsão de recursos da operação de 30% que deve ser destinadas para habitação de interesse social. O que parece bastante interessante. Mas ele diz assim: “preferencialmente na aquisição de glebas e lotes”.
Eu acho que isso poderia ser discutível. Por que fazer essa especificação? Ele deve ser os recursos para aplicação dos programas de habitação de interesse social naquela área que sejam necessários, até porque a aquisição de glebas e terrenos é uma questão, porque a operação tende a valorizar inclusive os terrenos.
Você vai adquirir depois o terreno valorizado. Enfim, e você pode ter programas que não depende de ter terra e gleba disponíveis, você pode ter assistência técnica, você pode ter urbanização de favelas e uma série de outras coisas.
Eu acho que isso poderia ser mais amplo. E aí entra num ponto, se ainda der tempo, da operação urbana simplificada. É uma figura nova, que o plano está trazendo. Era uma operação urbana em área de até 100 mil m2, que corresponde a mais ou menos, a cerca de 10 quarteirões ali de Copacabana, a serem realizados no período de 36 meses, três anos.
Eu acho que esse instrumento traz problemas conceituais, que a gente deve amadurecer sobre ele. Porque, em que pese as críticas da operação urbana consorciada, o enunciado dela se destina a realizar intervenções estruturantes na cidade, o que em tese traria benefício para o conjunto da sociedade e não apenas para a área de sua aplicação propriamente. O que é bem discutível pelas experiências conhecidas, mas em tese seria isso.
Com a operação simplificada, me parece que se perde sentido, porque o instrumento se destina a melhorias locais, com a possibilidade de flexibilização de parâmetros urbanísticos. Embora preveja a aplicação de recursos fora da área da operação, a premissa é a mesma da operação urbana consorciada, de que os recursos advindos de outorga sejam aplicados na operação. Afastando o caráter redistributivo do instrumento. Então, tem um aparente conflito aí.
Há uma questão ainda que diz respeito a quem garante o financiamento da operação, porque, com a figura dentro dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) na operação urbana consorciada, ele representa um mecanismo de captura de recurso antecipada para financiar os investimentos. Mas, se essa figura não está na operação simplificada, quem é que realiza? Quer dizer, o município entra com as intervenções, com as melhorias, para capturar posteriormente com a operação, se acontecer ou não.
Esse desenho, eu acho que precisaria se esse instrumento continuar, ele pode ser interessante para lidar com pequenas questões, mas talvez caiba refletir sobre esses pontos. E uma série de outros. Não tem a previsão do Waze, somente quando couber, a operação urbana consorciada é obrigatório. Não tem previsão de um papel para Conselho Municipal de Política Urbana (Compur) na operação urbana consorciada.
Há possibilidade de qualquer cidadão propor, cabendo ao Executivo definir os requisitos de interesse público. Tem-se que entender bem como isso funciona. Também não está claro para mim, se a operação consorciada simplificada, pressupõe a elaboração do PEU. Talvez isso pudesse ser uma questão.
A concessão urbanística eu acho que é um instrumento que já estava em 2011, me parece que nunca foi aplicado, não tenho certeza. Mas tem uma questão nova, hoje, porque justamente se está introduzindo a outorga. Isso muda, eu acho, bastante coisa no como se pensam esses instrumentos. Porque para mim não ficou muito claro quais são os limites. Quando diz ali que o concessionário vai poder explorar os terrenos etc., resultantes lá das intervenções, não está muito claro para mim qual é o limite disso. Por exemplo, ele vai fazer a gestão da outorga nesses locais? Se for isso, eu acho que tem problema. A mesma coisa é saber qual o limite da exploração dos espaços públicos para remuneração da concessionária, porque o espaço público tem que ser público como princípio.
Essas questões eu acho que talvez tivessem que ser aperfeiçoadas uma vez que tem introduções novas na proposta de lei.
Por fim, sobre a operação interligada – e eu juro que é só um minuto, secretário e vereador – é uma reedição do instrumento que já estava lá em 2011 também, mas, que também merece uma reflexão porque diferentemente da operação urbana consorciada e da operação urbana simplificada, com esses instrumentos se admite alteração de parâmetros urbanísticos sem vinculação com a implementação de qualquer projeto de interesse público. O que, em tese, justificaria as operações, as operações urbanas nesse formato. O projeto seria de interesse público. Aqui você pode flexionar parâmetros sem essa premissa. Pelo menos, a lei não está obrigando que tenha.
Mas, a gente poderia admitir, para efeito de reflexão, que a legislação urbanística antiga, defasada, poderia ter sido uma justificativa razoável, e eu até não concordo muito com isso, mas, poderia ter sido uma justificativa para a adoção desse instrumento em algum momento e, até recentemente, tem a adoção da outorga da operação interligada.
Mas, como que o projeto de lei está atualizando o zoneamento, está atualizando todos os parâmetros, essa questão de defasagem me parece que fica fora de questão. Não é? Então, por que prever um instrumento que altera pontualmente os parâmetros urbanísticos em alguns locais?
Por outro lado, acho que pode haver um choque entre a operação interligada e a outorga onerosa porque vai se cobrar duas vezes. Vai se cobrar pela outorga e pela alteração, acho que aí tem uns choques que teriam que ser resolvidos e o instrumento permanecer.
São esses os pontos que eu queria levantar para reflexão. Desculpem se eu passei do tempo.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Henrique.
Quero convidar, agora, a Senhora Tarcyla Fidalgo para fazer o uso da palavra.
A SRA. TARCYLA FIDALGO – Bom dia a todos e a todas. Bom dia aos Vereadores aqui presentes e aos representantes da sociedade civil.
Eu tenho uma breve apresentação que já está aqui no telão.
Bom, eu quero começar dizendo que eu estou aqui sob um duplo chapéu, não só do IBDU, mas, também das Comunidades Catalisadoras (ComCat), que é uma organização da sociedade civil que vem facilitando esse processo do Termo Territorial Coletivo (TTC) aqui no Brasil. Então, é importante registrar isso.
Quero começar minha fala dizendo que, como já coloquei na breve fala na última audiência pública, com o chapéu do IBDU eu teria vários pontos para dialogar tanto com o Henrique quanto com o Secretário Fajardo. Mas vou encaminhar esses pontos por escrito para a Presidência e para esta Casa.
Vou utilizar meu tempo para tratar, de fato, do TTC, por entender que se trata de um instrumento novo que o Rio de Janeiro está tendo a oportunidade de assumir o protagonismo, no seu ingresso aqui no Brasil, por entender que é importante, ainda que brevemente, passar algumas conformações desse instrumento, algumas utilizações, alguns aspectos importantes.
Quero destacar também, antes de entrar propriamente na apresentação, que já houve uma audiência pública nesta Casa, com um tema específico do TTC. Esta Audiência está disponível – não só a transcrição dela, mas também o vídeo – nos canais da Câmara. Então, deixo essa indicação não só da audiência presencial na Câmara, mas também para quem nos assiste no YouTube.
Bom, inicialmente, cabe contextualizar esse instrumento do TTC dizendo que ele se relaciona diretamente com a questão da segurança da posse, da garantia do direito à moradia, especialmente no momento pós-regularização fundiária. É interessante, primeiramente, dizer que muitas pessoas tendem a imaginar que a segurança da permanência dos moradores vem a partir do título; que a titulação, a regularização fundiária, é a política mais indicada para garantir a segurança desses moradores. Mas, na verdade, o que nós vemos é que isso não é uma realidade, pelo menos não completamente.
Nós vemos, constantemente, situações de comunidades, de populações vulnerabilizadas, especialmente no âmbito urbano, que recebem os seus títulos de propriedade. Ainda assim, não conseguem permanecer no território, seja pelo assédio do mercado imobiliário, seja pelo aumento do custo de vida, enfim, por uma série de fatores. E o TTC se coloca exatamente nesse lugar de buscar a garantia da permanência no pós-regularização.
Por que é importante falar do TTC neste momento? Nós temos uma legislação federal, de 2017, que traz todo um novo instrumental para regularização fundiária, de facilitação, de barateio desse procedimento. Aqui no Rio de Janeiro, nós temos essa lei ainda não regulamentada pelo município, mas em vias de ser.
Temos uma tendência de aumento de processos de titulação via propriedade privada individual de moradores. Na nossa cidade, em especial, nós temos mais de mil favelas, sem contar os loteamentos informais. Temos a tendência de termos um problema com a dimensão da segurança da posse desses moradores nos próximos anos.
O que é o TTC? O que ele propõe? É um modelo de gestão coletiva da terra que busca garantir o direito à moradia e segurança para moradores de baixa renda, para populações urbanas vulnerabilizadas. É importante dizer que esse é um modelo absolutamente bem estabelecido mundialmente.
Nós vamos falar disso um pouco mais à frente, mas temos termos territoriais coletivos em países como Porto Rico, Quênia, Estados Unidos, França, Inglaterra. Então, ele é um modelo muito bem-sucedido em várias cidades do mundo, em diferentes contextos políticos, sociais e econômicos. Ele se estrutura, basicamente, a partir de um arranjo que conjuga a força do coletivo, a força protetiva da coletividade, com a liberdade individual.
Como é que ele faz isso? Ele opera uma separação entre a propriedade da terra e a propriedade das construções. O que, em um primeiro momento, é bastante estranho pra gente que costuma pensar no imóvel como conjunto que vai ser transmitido, ser transacionado. O TTC opera essa separação exatamente para possibilitar que a terra seja retirada do mercado.
Essa retirada da terra do mercado garante não só uma acessibilidade das construções, dessa moradia, que vai poder ser transmitida, mas garante também uma proteção especialmente em face do mercado imobiliário e do aumento do custo de vida. Então, ele promove esse arranjo em que a terra fica em nome da comunidade por meio de uma pessoa jurídica constituída para esse fim, e as construções individualmente dadas a cada morador por meio do direito de superfície – a gente vai passar por isso já.
Como eu já disse, o TTC é um instrumento mundialmente reconhecido que vem migrando para o sul global nas últimas décadas. Aqui na América Latina nós temos o exemplo de Porto Rico e da Bolívia implementando o instrumento com muito sucesso. Então, é importante entender que estamos caminhando junto com as melhores práticas de muitos países do mundo.
O instrumento está tão em consonância com as melhores práticas que foi incluído na nova agenda urbana, da qual o Brasil é signatário, no encontro Habitat III, em Quito, no Equador, em 2016. Ele foi incluído como uma ferramenta de promoção ao acesso à moradia economicamente acessível e sustentável, com uma indicação de que estados devessem apoiar esse tipo de instrumento e sua utilização nos próximos 20 anos de execução dessa nova agenda urbana.
Muito rapidamente, falando das características desse TTC, o que caracteriza uma experiência como um TTC e não como outro arranjo no âmbito da luta pelo direito à moradia. Como eu já falei, as duas primeiras: a terra de propriedade coletiva, por meio de uma pessoa jurídica instituída para esse fim; e as construções de propriedade individual, garantindo a liberdade também para os moradores.
É importante dizer que as nossas políticas públicas para o pós-regularização costumam avariar entre o paternalismo excessivo das concessões de uso que não podem ser vendidas por um determinado prazo, que têm um valor bastante inferior no âmbito do mercado, ou a liberdade excessiva de dar um título de propriedade na mão de uma pessoa em situação de vulnerabilidade e dizer: “Vai lá e enfrente o mercado. Você vende e faz o que quiser”.
O TTC é um pouco um meio-termo entre esses dois extremos que vêm caracterizando as nossas políticas para o pós-regularização, para o pós-titulação – esse é um aspecto mais interessante. Esse meio-termo vem exatamente a partir dessa separação entre a propriedade da terra e das construções.
Outras três características muito importantes de serem trazidas aqui são: adesão espontânea. O TTC não pode ser imposto a uma determinada comunidade: “Olha, agora vocês vão ser um TTC”. É importante que cada morador possa definir em que regime ele quer estar. Isso é fundamental. O TTC se baseia no protagonismo dos moradores, na mobilização desses moradores na gestão do seu território. Então, nem seria possível trabalhar de outra maneira.
Nesse sentido da adesão espontânea, não é necessário que toda comunidade aceite unanimemente fazer parte de um TTC para que ele seja instituído. Mesmo que ele seja instituído da forma salpicada, como a gente costuma dizer – algumas casas aqui, outras ali –, ele tem um potencial de proteger a comunidade, especialmente as que são situadas em áreas mais valorizadas da cidade. A gente sabe que o grande interesse do mercado imobiliário nessas áreas é fazer um remembramento dos terrenos para construir um empreendimento maior. Então, o TTC mantém o seu potencial protetivo, ainda que salpicado em uma determinada comunidade.
Outro aspecto fundamental é o controle comunitário. A comunidade passa a assumir o controle do seu território, o controle do regramento que deve estar presente no TTC. Então, existe, claro, um conselho estabelecido a partir dessa pessoa. Mas, além disso, o TTC precisa se basear o máximo possível em decisões que sejam feitas em assembleia geral com a participação de voz e voto de todos os moradores. Essa mobilização em torno do território é um dos aspectos mais benéficos e um dos maiores potenciais do TTC.
A última característica é a acessibilidade econômica, que se mantém nesses territórios pela perpetuidade. Quando você tira o preço da localização, da equação de venda eventual dessas casas e dessas construções, você mantém aquelas casas e construções acessíveis economicamente.
Você impede que eventuais investimentos públicos – muitas vezes, a chegada de um meio de transporte, a chegada de uma infraestrutura urbana – acabem elevando o preço e levando aquela população a sair do seu território, sendo substituída por uma população de mais alto rendimento.
Chegamos aqui à estrutura do Brasil, como pensamos essa execução do TTC e como ele está colocado no Projeto de Lei Complementar nº 44, que nós estamos discutindo hoje nesta Casa. Bem, a gente pensa na utilização conjunta de uma série de instrumentos e institutos que já estão previstos em nossa legislação. Então, embora o TTC seja um modelo novo, ele se utiliza do que já está posto. Acho que não preciso dizer que temos uma legislação urbanística bastante potente, bastante interessante. Não faria nenhum sentido trazer algo novo e pensar num novo instrumento, mas sim pensar em arranjos a partir do que já existe.
A ideia é que o TTC se constitua a partir dessas três bases que estão colocadas aqui na imagem – a regularização fundiária, que já está colocada na nossa legislação há bastante tempo; a constituição de pessoa jurídica, também posta no nosso Código Civil, uma série de outras regulamentações; e o direito de superfície, que já foi falado aqui brevemente pelo secretário e sobre o qual vou tecer mais alguns comentários à frente.
Não tenho muito a dizer sobre a regularização fundiária. Esta Casa certamente ainda vai se ocupar de discutir o tema não só dentro do Plano Diretor, mas também no momento em que o município realizar a regulação específica do tema. Temos aí um modelo de Reurb, que é o nome dado pela legislação federal, e temos a Reurb de interesse social que, no caso, é a que mais se adéqua aos objetivos do TTC.
É importante dizer que a regularização fundiária, embora seja um pressuposto para a formalização do arranjo do TTC, não é um pressuposto para o início de processo de um TTC numa comunidade. Na verdade, a ideia é que as coisas caminhem juntas para que, no momento da titulação, essa titulação já possa ser feita dentro do arranjo do TTC.
Outro vértice desse triângulo de instrumentos que balizam o TTC é exatamente a constituição da pessoa jurídica. É importante dizer que ela precisa ser uma entidade constituída especificamente com a finalidade de gerir e de formatar o TTC. Ela não pode ter fins lucrativos. É claro que pode ter uma série de formatos societários dentro dos meandros técnicos – pode ser uma associação, uma fundação, uma cooperativa.
Talvez o ponto mais importante seja que essa pessoa jurídica que vai adquirir a propriedade da terra não vai poder vender essa terra. Isso é vedado e vai ao encontro de muitas das nossas preocupações com eventuais cooptações: “Ah, e se essa pessoa jurídica for cooptada por um grupo, um poder paralelo? Como ficam os moradores que vão se ver sem a sua terra?”. Isso não é possível, porque essa pessoa jurídica não pode fazer a venda. A terra, no TTC, é definitivamente retirada do mercado. O que pode ser comercializado são as construções, dentro dos limites da liberdade individual estabelecidos pela comunidade.
O último vértice é exatamente o direito de superfície, que é um instrumento que permite que se formalize essa separação entre terra e construções. Já quero deixar alguns pontos que me parecem relevantes em relação à definição do direito de superfície como está no nosso Projeto de Lei Complementar nº 44. Nós temos, no direito de superfície atualmente, dois estatutos jurídicos para ele: temos o direito de superfície conforme previsto no Estatuto da Cidade e o direito de superfície conforme previsto no Código Civil. Um aprovado em 2001, e o outro aprovado em 2002.
Em que pesem todas as discussões jurídicas sobre se um anula o outro, qual vale, como funciona, são regulamentações diversas e que causam uma série de dúvidas, uma série de questões que os juristas debatem já há muito tempo. O nosso projeto de lei complementar cria um terceiro gênero de direito de superfície, misturando o Estatuto da Cidade e o Código Civil.
Então, como se já não bastassem os problemas que temos com a figura do direito de superfície no Estatuto da Cidade versus a figura do direito de superfície no Código Civil, no projeto de lei complementar, nós estamos misturando os dois e isso me parece uma questão que precisa ser solucionada nesta Casa, sob pena de nós termos um instrumento regulamentado que dificilmente vai conseguir ser aplicado pelas inúmeras discussões judiciais a que vão levar.
Por fim, nós temos, para fechar esse arranjo formal do TTC, e eu já estou finalizando a minha fala, eu sei que estou no meu tempo, nós temos um regramento interno. Esse regramento interno poderia ser algo semelhante a uma convenção de condomínio, embora o formato jurídico seja outro, mas se trata de um documento no qual a própria comunidade estabelece as suas regras, os seus deveres e direitos de cada morador para que possam atender as suas demandas específicas e as suas potencialidades específicas. Isso tudo, é claro, dentro dos limites da legislação aplicável.
Então, um exemplo bastante importante disso é, por exemplo, uma área aonde se vai estabelecer um TTC que tem um gabarito, como a gente chama informalmente, de, sei lá, quatro andares. Você pode numa comunidade definir que só vão poder ser construídos dois, mas você não pode definir que serão construídos cinco, porque não é possível afrontar a legislação sobre o tema, mas sim garantir uma adaptação às potencialidades e necessidades de cada comunidade.
O que o TTC traz de benefício para o Poder Público? Por que é interessante para o governo, para o Poder Público ter esse instrumento em mãos? Primeiramente, a gente tem aí o TTC cumprindo esse papel de fornecimento de moradia adequada em caráter perpétuo, em caráter permanente, que é um dos deveres do estado, como todos nós sabemos, e é aí um pouco a dinâmica do enxuga gelo, você fornece algumas moradias, daqui a pouco a demanda aumenta e as pessoas migram cada vez mais para as franjas da cidade e o Poder Público tem que entrar ali com um novo investimento. Então, o TTC garante esses territórios, essa moradia acessível perpetuamente.
Em segundo lugar, o TTC garante a preservação da natureza dos investimentos públicos que são feitos em determinada área. Então, na nossa dinâmica atual, o que a gente tem? A gente tem territórios, muitas vezes com pouca infraestrutura, que, ao longo do tempo, supondo que sejam infraestruturados pelo Poder Público, esse território passa a ser ocupado por uma população de mais alta renda, essas pessoas acabam indo para as franjas da cidade, onde o Poder Público terá que produzir nova infraestrutura urbana. Então, a gente tem todo esse processo também de enxugar gelo em termos de infraestrutura, de investimento público nesse sentido. E o TTC, ao garantir esse território para aquela comunidade, ao garantir a acessibilidade econômica perpétua daquele território, também preserva a natureza dos investimentos públicos naquele espaço.
Por fim, para fechar a minha fala, deixando uma provocação aqui para os vereadores presentes, sobre por que trazer o TTC no novo Plano Diretor, por que manter a inclusão que já está no nosso Projeto de Lei Complementar nº 44. Primeiro, a gente traz uma segurança jurídica para esses experimentos com o TTC que já estão em curso na Cidade do Rio de Janeiro desde o ano de 2018. Como eu falei, a partir da triangulação que baseia o TTC, nós já podemos aplicá-lo independente de uma nova legislação, independente da sua previsão no Plano Diretor, mas, sem dúvida, isso traz um fortalecimento dessas experiências que estão sendo feitas e uma segurança jurídica para as comunidades que queiram aderir ao modelo.
Depois, você garante uma articulação de uma série de políticas e outros instrumentos que já estão previstos historicamente no âmbito dos planos diretores da cidade. Então o TTC se articula não só com a regularização fundiária, mas também com as Aeis, o próprio direito de superfície, então ele traz aí uma sinergia virtuosa entre vários instrumentos que nós já temos e que até então, isoladamente, não têm cumprido o seu papel ou pelo menos não têm cumprido todo o seu potencial no âmbito da garantia de permanência, do direito à moradia dos moradores.
Você tem também a oportunidade de que o Rio de Janeiro assuma um protagonismo na temática. Esse tema é recente no Brasil, inclusive ele foi trazido primeiramente com o apoio do Lincoln Institute of Land Policy – o Professor Martim Smolka está aqui acompanhando a gente virtualmente. Esse é um processo que está se iniciando no Brasil, e o Rio de Janeiro tem aí essa oportunidade de assumir um protagonismo não só em instrumentos que transformem a cidade um pouco na maneira em que o mercado muitas vezes estabelece ou que deseja, mas que também assuma um protagonismo num instrumento de protagonismo dos moradores, de melhorias para as populações e garantia da luta pelo direito à moradia e pelo direito à cidade.
Aqui, caso alguém queira encontrar a gente, nós temos um site, www.termoterritorialcoletivo.org, lá tem todas as informações, vai ter essa apresentação, enfim, esse vídeo. Eu deixo o convite aqui, para quem não conhece, visitar o site, conhecer um pouco mais do instrumento. Estamos abertos aqui para seguir no debate.
Agradeço muito a oportunidade da fala. Obrigada.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Tarcyla. Muito bom.
Convido agora, para fazer uso da palavra, a Vereadora Tainá de Paula.
A SRA. VEREADORA TAINÁ DE PAULA – Bom dia a todos e a todas. Bom dia, Presidente Rafael Aloisio Freitas, nobres colegas vereadores, todos os representantes da sociedade civil. Registrar também a presença do Vereador Reimont, que acaba de chegar aqui a nossa Audiência.
Quero fazer, na verdade, uma fala muito curta que dialoga com pontos já levantados pelos nossos convidados, principalmente pela nossa assessoria, representada aqui pelo Henrique Barandier. Mas, de certa forma, eu quero colocar um elemento que, em minha opinião, se faz fundamental neste contexto de início de debate sobre o Plano Diretor, que é um ponto que o Secretário Fajardo levanta no início da sua apresentação sobre a disputa de oportunidades, inclusive resgatando a metodologia do Ipea, a qual tenho muito acordo, Secretário Fajardo, que deva ser levado de fato em consideração nas nossas análises e nas nossas proposições do Plano Diretor.
Contudo, é importante levantarmos e frisarmos bem que o estudo do Ipea é muito claro em relação à concentração de oportunidades na Cidade do Rio de Janeiro. E nós, de certa forma, no Plano Diretor, ao longo do seu escopo e nesses dois capítulos que estamos discutindo, nós estamos quase que abstraindo o sentido da concentração, da hiperconcentração de oportunidades quando nós repetimos um elemento de espraiamento e ainda a replicação da metodologia associa à expansão urbana e aos eixos de transporte da cidade.
Eu estou falando de nós nos dedicarmos ao que eu entendo que é como a gente opera a restrição de retenção especulativa na Cidade do Rio de Janeiro, o solo urbano da Cidade do Rio de Janeiro. Não está claro ainda no Plano Diretor como nós vamos atacar as áreas e vamos conseguir capturar as oportunidades e o senso de hiperconcentração de infraestrutura nas regiões centrais da cidade.
Nós tocamos e pontuamos em outras áreas presentes no Plano Diretor sobre o hipercentro. Falou-se sobre isso em diversos capítulos, em áreas fragmentadas do Plano Diretor, e nós precisamos reforçar nesse capítulo, entendendo que a AP-3, parte da AP-3, a AP-2 e a AP-1 precisam ter a garantia da função social da propriedade, a função social da captura das mais-valias que nós estamos praticando aqui. E aí, não basta uma política de outorgagem, mesmo que eu seja muito afeta à ideia e ao entendimento de nós realizarmos essas capturas na Cidade do Rio de Janeiro, é o momento de aplicar a outorga onerosa, sim, mas, o escopo do Plano Diretor ainda está muito frágil no entendimento de como nós vamos capturar para garantir a função social.
Isso precisa ser articulado com outras secretarias, e uma secretaria de que sinto falta aqui, Presidente Rafael, que é a Secretária de Habitação, que esta semana, por esses dias, lançou o Morar Carioca 2. Estive presente, inclusive, no lançamento dessa nova proposta do Executivo, onde, para além da desarticulação do debate do Plano Diretor nos foram apresentadas, Vereador Tarcísio Motta, metas intangíveis do ponto de vista do desafio que está colocado para a Cidade do Rio de Janeiro, do que já temos acumulado de problemáticas em relação à produção de moradia, inclusive a negligência do debate de moradia, seja no nível federal – você sabe muito bem como temos discutido aqui na Casa a ausência de políticas públicas no âmbito federal –, mas também a ausência e discussão sobre os recursos da Cedae, a função social sobre os recursos da Cedae que nós não estamos discutindo no âmbito da produção de moradia nem da captura de recursos para investimento de infraestrutura.
Ou seja, nós precisamos discutir o que vamos fazer com uma área que é sintetizada pelo nosso Plano Diretor como uma área de estruturação urbana que, na verdade, deve ser automaticamente... Quero registrar aqui que deve ser entendida praticamente a metade dela como uma área de redução de vulnerabilidade, para que possamos aplicar os recursos de investimentos de infraestrutura, finalizar obras como Parque Maravilha, redução de danos, drenagens e saneamento de Inhoaíba, que são obras que historicamente nós não conseguimos terminar, inclusive nos primeiros anos de gestão do Prefeito Eduardo Paes.
Precisamos cuidar para que não possamos mais, do ponto de vista legislativo, repetir os erros do Plano Diretor de 2011 e da Lei Federal e Municipal do Minha Casa Minha Vida, que operou uma hiperconcentração de novas unidades em áreas de periferização urbana, em áreas sem infraestrutura. Até hoje nós não conseguimos recuperar, Vereador Alexandre Isquierdo, o investimento necessário para garantir a garantia de acesso à água, a saneamento e resíduos sólidos.
E a grande crise urbana que vivemos hoje – greve dos garis, dificuldade de construção de políticas para o uso do dinheiro da Cedae, enfim –, a organização da Casa do ponto de vista urbanístico precisa ser feita a partir de uma discussão que é: precisamos mirar na captura, sim, dessas mais-valias e garantir investimento onde não demos conta ainda de infraestruturar, e não espraiar e espalhar a ocupação não só informal, mas formal também. Eu dei o exemplo do Minha Casa Minha Vida, é importante frisar, nas áreas mais esparsas da cidade.
Quero reforçar algo que me preocupa. Acho que foi o Henrique que pontuou a discussão da arrecadação de imóveis, como deveríamos nos debruçar e dedicar fazendo articulações, inclusive com a política habitacional da cidade. Tenho muito acordo, mas é importante discutirmos isso no âmbito do Plano Diretor. Temos algumas leis aqui nesta Casa – seja no ano passado, seja neste ano legislativo em vigor – que rezam sobre a alienação de imóveis próprios municipais e com aceno à ampliação da natureza da Cdurp, a nossa empresa do Porto.
Eu falei sobre isso na audiência anterior e quero trazer esse elemento aqui porque sou muito defensora de que o Município do Rio de Janeiro possa alienar seus imóveis, desde que isso esteja refletido numa discussão profunda sobre a função social tanto desses recursos, Barandier, como a aplicação e utilização dos próprios imóveis. Uma coisa não necessariamente impede a outra. Defendo as duas coisas.
Defendo que o Município do Rio de Janeiro tenha um fundo de terras e que possa estabelecer e debater o fundo de terras para a produção de moradia. E que tenha recursos também oriundos dessa alienação para a produção de moradia, para a mitigação do déficit habitacional. Não dá pra gente ter uma carta de intenções e de princípios sobre função social e não praticar, não utilizar os instrumentos urbanísticos, as armas e os instrumentos que a gente tem para assegurar essas garantias.
Um pouco isso, Presidente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Vereadora Tainá de Paula.
Bom, quero convidar agora, pelo Zoom, o Senhor Daniel Sousa, representante do Nuth da Defensoria Pública, para fazer uso da palavra.
A princípio, para os que não têm apresentação de slides, a gente está dando por volta de cinco minutos.
Daniel, com a palavra.
O SR. DANIEL SOUSA – Eu tenho apresentação de slides.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Pode apresentar. Pode colocar aí pelo Zoom.
O SR. DANIEL SOUSA – Sou arquiteto do Nuth da Defensoria. A equipe do Núcleo preparou essa apresentação para fazer um resumo do que a Defensoria já vem discutindo dentro da comissão da revisão.
(Inicia-se a apresentação de slides)
O SR. DANIEL SOUSA – Só para contextualizar o que é o Nuth – não sei se é um público que já conhece, mas por mim vale a pena fazer essa introdução –, o Núcleo de Terras atua na defesa do direito à moradia adequada no Rio de Janeiro. A gente atende as demandas de comunidades que tem um risco de desalijo, de remoção. E a gente faz a defesa jurídica dessas comunidades. O nosso objetivo é garantir a segurança da posse e trabalhar para que essas comunidades tenham a sua regularização fundiária estabelecida. Antes de avançar na estrutura do Nuth, eu só queria agradecer a oportunidade de estar aqui falando para vocês, na pessoa do Vereador Rafael Aloisio Freitas, que conduz os trabalhos. Desculpe não ter agradecido no início.
Para avançar, eu só queria estruturar nossa equipe: nós somos quatro defensores hoje no Nuth. A coordenadora Viviane está aí acompanhando presencialmente esta Audiência, e temos outras três defensores. Nossa equipe técnica é muito enxuta. Sou eu, de arquiteto, um topógrafo, um técnico de edificações e duas estagiárias de arquitetura. A gente fez algumas propostas de Aeis no processo de construção da minuta que a gente está discutindo hoje.
Queria só frisar algumas coisas antes de entrar nessas propostas que eu volto a apresentar aqui: todas essas propostas que vocês vão ver hoje foram apresentadas no processo de discussão dos grupos que foram estabelecidos pela Prefeitura na condução dos processos. Então nada do que estou apresentando aqui é novidade. A gente conduziu esses debates a partir de dois elementos importantes: o tempo de moradia, o tempo de existência dessas comunidades, e a hipossuficiência da população, ou seja, para uma população de baixa renda. Nós apresentamos essas Aeis, todas já referenciadas, e com o memorial descritivo, definidas para facilitar o trabalho da Prefeitura na identificação dessas comunidades.
Aqui eu faço um resumo rápido de algumas comunidades que a gente apresentou. Por exemplo, comunidades centenárias que já existem e algumas ocupações na área central do Rio de Janeiro. No processo de revisão do Plano Diretor, a gente discutiu muito, mas se avançou pouco em como estabelecer parâmetros nas Aeis. Isso foi um debate, muito no sentido do que a Tarcyla colocou agora do TTC, da necessidade de começarmos a pensar como conduzir parâmetros dentro de Aeis.
A gente volta a reafirmar a necessidade de clarear quais são Aeis e quais são as que são Zeis. Isso foi uma polêmica dentro de todo o processo de discussão da revisão, e eu vou retomar aqui porque a gente precisa que esse instrumento...
A Tarcyla está falando de instrumentos que estão sendo pensados, e eu estou falando de instrumentos que ainda não se concretizaram na sua plenitude e que também precisam ser autoaplicáveis. Trago aqui o caso de Indiana que recentemente esta Casa aprovou como Aeis. Ela foi apresentada por nós no processo da revisão do Plano Diretor junto de outros elementos. Ela foi aprovada pela Câmara e me parece que hoje teve a sua aprovação vetada pelo Prefeito do Rio de Janeiro.
Trazemos também a discussão entre Areal e Areinha, que é a parte mais ao sul de Rio das Pedras – a gente queria que fosse regulamentada como Aeis. A gente apresenta Arroio Pavuna, que é uma comunidade que tem mais de 100 anos, já teve dois processos de remoção e ainda não foi considerada como Aeis...
É uma comunidade que já está muito logo abaixo da comunidade da Cidade de Deus, não é? A gente apresenta também problemas como o de Santa Luzia, onde a poligonal não se confirma na realidade quando a gente vai ver o tamanho da comunidade. A gente reapresenta um desenho impresso dessa poligonal. Barrinha, que é uma comunidade também no Itanhangá. Vila Mananciais. Todas georreferenciadas. Vila Ambrosia, lá pela Zona Sul, Correia Dias, Parque Corumbé, Vila Mococa, Vila Celestino, todas essas comunidades foram apresentadas no processo de revisão. Pontal do Caeté, São Cristóvão, Salvador Alencar, todas já georreferenciadas. Terra Encantada, aqui ao lado de Gringolândia, que a gente queria juntar numa grande Aeis.
A gente apresenta também, uma coisa que eu pouco fui apresentado enquanto discutida, Aeis vazias, que era outro mapa que a gente acha que é importante que a Prefeitura faça. A gente apresentou duas propostas: uma no Recreio I, que era onde tinha uma comunidade que foi removida e nada foi feito no lugar; e Jambalaia, por um conjunto que foi demolido e que, pode ser que eu esteja enganado, mas ainda não há nenhuma proposta para aquele lugar.
A gente apresentou num processo de discussão, tanto do Plano Diretor quanto na discussão do Reviver Centro. Esse é um dos motivos por que o Nuth considerava que não deveria ser feita a discussão do Reviver antes da discussão do Plano Diretor – isso é um ponto que a gente acha que é importante. A gente apresentou diversas ocupações em áreas centrais, diversas. A gente totalizou 55 ocupações que a gente achava que deveriam ser demarcadas como Aeis.
A gente dá um Zoom aqui para a área com as pontas roxas são essas comunidades que a gente definiu. Os pontos amarelos são cortiços que são outros problemas da área central, que vão derivar muita discussão, e a gente fez muita discussão no processo de revisão e discussão do Reviver Centro. E aqui a gente também conseguiu georreferenciar todas as ocupações. A gente apresentou isso na Câmara no processo de discussão do Reviver, e estamos representando no processo de discussão do Plano Diretor, que a gente acha que esse é o espaço que deve nortear o uso e ocupação do solo. Entendo que, por isso, que a gente achava que tinha que ser primeiro essa discussão. Então, aqui são todas as 55 ocupações que a gente georreferenciou.
Eu queria fazer uma discussão que eu acho é muito importante sobre a questão de Aeis e Zeis. Quando a Prefeitura apresentou, nos grupos de trabalho, a partir do setor da habitação, ela apresentou a seguinte proposta: que todas as comunidades, aí elas estavam lá identificadas pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT) e tal, o ano tal, seriam consideradas como Zeis. Essa era a discussão que estava sendo feita dentro do grupo de trabalho. E essa discussão... a sua minuta, esse debate veio de uma maneira diferente. Veio trazendo o seguinte debate: que só as comunidades com mais de 500 unidades seriam consideradas Zeis no Plano Diretor.
O primeiro elemento é: que tem que ficar claro o mapa de Zeis, não é? E nós vamos apresentar algumas incongruências, caso essas 500 unidades se mantenham, porque a gente acha que a proposta inicial é uma proposta que avança mais nesse sentido da defesa das comunidades, no sentido que a Tainá, muito pontualmente, colocou na necessidade de a gente marcar onde a gente quer atacar e onde a gente quer defender.
Eu trago por AP algumas incongruências que a gente achou nos mapas. Eu vou entregar isso, não é? Então, por exemplo, a gente acha que se você tem duas comunidades que tem 250 famílias, uma do lado da outra, elas têm que ser consideradas áreas de especial interesse numa grande Zeis que abrange as duas comunidades.
A gente lista esses casos. Então, a Rua Projetada, no Rio Comprido com Vila Anchieta e Vila Elza. Você pode juntar numa única área, Zona de Especial Interesse Social, não é? Eu não vou detalhar tudo aqui, mas são muitas, não é? Olhem, por exemplo, se caiu o decreto de Indiana, tem que ser considerada dentro da Zeis do Borel, porque ela é contígua.
Ela entra e vira Zona de Especial Interesse Social, não é? Se a gente considerar que são 500 unidades na revisão do Plano Diretor, e eu vou fazendo várias dessas indicações, que eu vou passar para vocês. Não vou ler todas, mas só para mostrar o tamanho dos problemas que a gente ainda tem na definição do que são Zeis, já que esse debate, em minha opinião, ainda não está concluído.
A gente até aponta algumas com 500 que não estão consideradas como Zeis, então, a gente quer marcar isso, que esse mapa precisa ser revisto com cuidado, tanto o mapa de Zeis, caso ele fique do jeito que a Prefeitura propõe.
Eu acho que a proposta inicial é mais avançada quanto o mapa das Aeis. E aí a AP-4 também tem várias situações. Eu podia ficar citando. Não vou deixar esta Audiência enfadonha. Na AP-4, ainda também podemos encontrar várias incongruências nesse sentido. Na AP-5, também, várias dessas incongruências em relação à definição de Zeis. Então, é importante que quem de direito olhasse isso com cuidado e avançasse.
Para fechar, acho que estou falando um tempo razoável, queria reafirmar a necessidade que esses mapas venham definidos para a gente garantir que todo o esforço que nós estamos fazendo... A gente precisa que os instrumentos... que também a aplicação da Aeis, esses instrumentos também tenham o mesmo norte e princípio do mesmo Plano Diretor. Eu queria colocar, como principal avanço da revisão do Plano Diretor, a questão da outorga onerosa do direito de construir. Acho que esse é um avanço muito importante.
No coeficiente básico, acho que o Henrique foi assertivo na condução da exploração. Não vou me alongar. Mas acho como apresentamos, que o processo de revisão coletivamente... Que esses recursos, já estou concluindo, têm que ser direcionados para habitação de interesse social. A nossa proposta inicial é que 100% desses recursos fossem direcionados para isso. Porque não há outra forma de direcionar recursos a não ser direcionando. Deixando ele genérico, que todo mundo pode pegar um pedaço, a gente não vai enfrentar o desafio que é produzir moradia e aí pensar em habitação de interesse social para as camadas mais pobres do município. Precisamos, também, determinar áreas vazias da cidade.
Eu queria agradecer a oportunidade de estar aqui trazendo, novamente, esse debate para todos os colegas, que já estamos aí há um ano nesse debate, avançando em propostas, melhorando o plano. Eu queria agradecer e fechar a minha fala.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Daniel.
Vou pedir o seguinte, se você puder compartilhar aqui com a gente a apresentação, para a gente dar acesso a todos os participantes, ok?
O SR. DANIEL SOUSA – Vou colocar agora no grupo, que eu estou aqui no Zoom. Aí vocês, quem de direito, pega aí e compartilha com a Comissão.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Ok, perfeito. Muito obrigado.
Eu quero convidar agora o Ricardo de Mattos, também do Nuth da Defensoria Pública, para fazer uso da palavra, também pelo Zoom.
O SR. RICARDO DE MATTOS – Bom dia a todos e todas. Gostaria, primeiramente, de saudar o Senhor Presidente da Comissão, o Vereador Rafael Aloisio Freitas. Por meio do qual, eu saúdo também os demais participantes, a sociedade civil, os técnicos e os agentes públicos que também estão participando, tanto presencialmente quanto à distância.
Eu preparei uma fala sobre a participação que o Nuth vem fazendo no âmbito da construção do projeto. Mas, antes, eu queria, na verdade, só repercutir essa questão da Aeis, que foi recentemente vetada pelo Poder Executivo. Nós fomos surpreendidos com esse veto ao Projeto de Lei nº 1.504/2019, que definia a Comunidade Indiana como Aeis. Lendo a mensagem de veto, ficou muito claro que o motivo teria sido a inconstitucionalidade, teria sido a falta de competência para o Poder Legislativo iniciar o projeto de lei. O que, enfim, parece um contrassenso, considerando que inúmeras leis municipais definem Aeis no âmbito do Município do Rio de Janeiro. Algumas dessas leis são regulamentas por decretos do Poder executivo. Alguns desses decretos foram editados por essa gestão.
Na verdade, nas gestões passadas pelo Prefeito Eduardo Paes. Um exemplo é o Decreto nº 3352, que é o decreto que regulamenta a Aeis do Vidigal. Então, parece um contrassenso um veto que considera a impossibilidade do Poder Legislativo trazer novas Aeis para o município. Então, brevemente, eu gostaria de pedir, de exortar o Poder Legislativo na apreciação do veto, a reafirmar a sua competência para legislar sobre o tema e rejeitar o veto do Poder Executivo ao Projeto de Lei nº 1.504/2019.
Bom, indo para a minha fala... Continuando sobre TTC, não vou repetir tudo o que a Tarcyla, brilhantemente, expôs. Para além das questões técnicas que já estavam presentes na apresentação da Tarcyla, eu gostaria de frisar, na verdade, uma característica do TTC que acho muito importante de ter em mente. É uma característica de que o TTC se relaciona intimamente com os valores de democracia: de democracia popular, de democracia participativa. É um TTC que, através dessas características, dos seus instrumentos que já foram expostos, traz uma relação daqueles moradores, dos moradores das comunidades, intimamente ligada à democracia participativa. O TTC é voluntário, como foi exposto. Ele é calcado em decisões tomadas pela coletividade, em prol da coletividade, eminentemente da comunidade.
A gente possui instrumentos legais de proteção da posse, da moradia, mais voltadas para a parte individual. E o TTC, mais do que isso, não só protege a moradia das pessoas, mas protege também aquele território em todas as suas manifestações, nas suas tradições, na sua cultura. Ele permite que aquela comunidade permaneça como comunidade, permitindo inclusive que, individualmente, quem, no futuro, por um projeto de vida, deseje sair da comunidade, possa vender a sua construção, a superfície.
Ele, de maneira alguma, é um instrumento que obstaculiza a individualidade de cada um dos moradores, de cada família. Mas prioriza ao mesmo tempo a permanência da comunidade como comunidade, permitindo especialmente uma defesa contra as pressões do poder econômico, a gentrificação, em última análise.
Os outros tipos de ameaças à posse e à moradia são, de certa maneira, tratadas. Elas possuem algumas ferramentas para que as comunidades se defendam, sejam de um poder advindo de particulares, seja até mesmo do Poder Público algumas vezes. O poder econômico sempre foi um problema para as comunidades conseguirem se defender. A gente sabe que a gentrificação atinge e vem atingindo o Município do Rio na história recente. E o TTC é, talvez, o melhor instrumento com o qual eu tive contato na defesa das comunidades contra as pressões do poder econômico.
Eu queria, mais uma vez, saudar essa iniciativa, o projeto do TTC, as ComCat, todos os participantes, os apoiadores e, especialmente, os moradores das comunidades-piloto, especialmente Trapicheiros e Esperança. E também os demais que participam da construção do projeto, desse desafio que vem nos últimos anos garantir a implementação desse instrumento no Brasil e inicialmente no Rio de Janeiro.
É isso. Brevemente, acho que me mantive mais ou menos no tempo.
Obrigado.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Ricardo.
Vou convidar, agora, o Fabrício Leal de Oliveira, do Ippur, para fazer uso da palavra.
O SR. FABRÍCIO LEAL DE OLIVEIRA – Oi, bom dia a todas e a todos.
Eu gostaria de falar algumas coisas, até nos três pontos, em complemento ao que a gente discutiu aqui na semana passada. Concordo, em boa parte, com quase tudo que o Henrique falou. Existem algumas diferenças de ênfase, como vocês vão ver.
Primeiro, é sobre a outorga onerosa do direito construído. Como a gente viu na semana passada, o que justifica a outorga onerosa é a necessidade de recuperar, para a coletividade, a valorização fundiária gerada no processo de desenvolvimento da cidade e que é apropriada de forma exclusiva e injusta pelos proprietários fundiários.
Ou seja, é fundamental, portanto, de acordo com o princípio que rege o instrumento, que a valorização fundiária capturada pela outorga onerosa seja redistribuída, devolvida à coletividade.
O que estou querendo dizer é que outorga onerosa sem redistribuição, sem redução da desigualdade, não faz sentido. O projeto de lei do nosso Plano Diretor propõe, a meu ver, de forma adequada, o índice 1. Concordo com o coeficiente básico para toda a cidade, mas permite que os recursos arrecadados sejam aplicados sem fins redistributivos, inclusive na própria área onde você arrecada. Ou seja, você tira com uma mãe e devolve com a outra.
Além disso, a proposta do Plano define o coeficiente máximo de aproveitamento do terreno muito alto e, em algumas áreas muito maiores do que a legislação permite hoje, além de oferecer o período de transição com desconto significativo na outorga, no que incentiva o licenciamento da construção muito intensa sem contrapartida significativa, que, ainda por cima, pode ser reaplicada na própria área! Ou seja, o que é uma perversão total do princípio que justifica a outorga onerosa do direito de construir, sem contar que, como a gente sabe, e já aconteceu em outros lugares, amanhã ou depois a outorga cai e os coeficientes vão continuar lá em cima.
Hoje você tem muitos municípios, alguns deles que reservam outorga onerosa para projetos de habitação de interesse social, outros para sistema de transporte coletivo. O Henrique apontou isso. Aqui a gente tem que fazer uma grande discussão sobre isso nos locais, conversar bastante com a população, muito mais do que tem sido feito. Mas a minha proposta, por exemplo, entre outras possíveis, é de concentrar os recursos na provisão de habitação popular nas áreas centrais, assim como privilegiar as demandas diretamente relacionadas às populações residentes em favelas e assentamentos populares.
O segundo ponto é sobre parcelamento da edificação e utilização compulsórias, o Peuc, o IPTU progressivo no tempo. O Peuc e o IPTU progressivo, apesar das dificuldades principalmente políticas de implementação, amplamente estudadas já pela Rosana e outros, são instrumentos fundamentais para a estratégia de desenvolvimento urbano e são justificáveis como meios para induzir a ocupação dos vazios urbanos em áreas com infraestrutura, serviço, etc. E também – e não é bom esquecer – para promover de forma articulada com a criação de áreas ou zonas de especial interesse social a oferta de moradia popular nessas áreas centrais e com boa oferta de equipamentos, serviços etc.
Henrique pontuou isso sem a ênfase que eu vou dar: não faz sentido utilizar o Peuc para promover o espraiamento urbano por meio do incentivo à construção e utilização de imóveis em áreas no Recreio dos Bandeirantes, na Barra da Tijuca, em Campo Grande.
Incentivar a ocupação do Recreio, por exemplo, gera efeitos de transbordamento da dinâmica imobiliária para Vargem Grande, mesmo que lá os índices sejam menos, sejam mais restritos. É só ver o caso lá da Barra da Tijuca que, mesmo com alguns dos menores coeficientes de aproveitamento de terreno da cidade, tem sido, nas últimas décadas, a região de concentração da produção imobiliária empresarial.
Terceiro, por fim, uma coisa são esses instrumentos, que têm o potencial de aplicação redistributiva, apesar de mal regulamentados, e outra – muito diferente – são os instrumentos, como operação urbana consorciada e outros de flexibilização da legislação ou de cessão da gestão do solo por iniciativa privada, que merecem uma crítica mais veemente.
Eu já falei na semana passada as minhas críticas contra a operação urbana consorciada, concessão urbanística. Não vou repetir os argumentos aqui. Imagino que isso esteja disponível em algum lugar, no site da Câmara, não sei. Eu só queria destacar aqui os resultados de uma pesquisa muito recente da USP, que foi, que começou a ser divulgada ontem, que fala sobre a implementação das operações urbanas coordenadas, organizadas pelo Eduardo Nobre.
Os resultados... Ele vai falar sobre aplicação de instrumentos urbanísticos, principalmente operações urbanas e consorciadas, entre outras, em São Paulo, que é o grande modelo das operações urbanas consorciadas no Rio, inclusive no Brasil, e do próprio Estatuto da Cidade. É o único município que tem uma história grande para contar sobre operações urbanas consorciadas.
A pesquisa analisa o período de 1995 a 2019 e ela conclui, sobre operações urbanas consorciadas, que houve uma grande arrecadação com o instrumento, mas que ela veio acompanhada de uma concentração de recursos públicos nas áreas mais ricas da Cidade, aumento das desigualdades socioambientais, transferências de recursos públicos para proprietários fundiários. Ou seja, o contrário do que propõe o princípio da outorga da área de direito de construir. A elitização das áreas populares, a expulsão de grande parte da população de baixa renda nas áreas das operações e o aumento da segregação socioespacial.
Ou seja, em nome do financiamento e desenvolvimento urbano, alguns fazem muito dinheiro e a cidade fica mais desigual do que estava. Enfim, em momentos de crise surgem toda sorte, justificativas e instrumentos para obter recursos favorecendo o interesse privado. Alguns são mais sofisticados, como as operações urbanas consorciadas. Outros, como é o caso dessas novas operações urbanas simplificadas, que parecem mais formas de viabilização e legitimação de projetos e negócios privados, que contrariam a legislação mediante o pagamento de contrapartidas. Assim como as operações interligadas, parecem mais processos de venda de exceção à lei, que só alguns têm direito.
Enfim, tudo isso tem que ser discutido nas diferentes Zonas da Cidade, a partir das vivências, das situações concretas. Tem uma hora que a teorização só não dá.
Um abraço a vocês. Obrigado.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Senhor Fabrício.
Agora, quero convidar o Senhor Alex Magalhães para fazer uso da palavra.
O SR. ALEX MAGALHÃES – Bom dia.
De fato, sim, é difícil falar desse título dos instrumentos, dada a sua enorme quantidade de instrumentos. A proposta do plano amplia enormemente o leque de instrumentos da política urbana previstos na instância do Plano Diretor.
Assim, há algumas questões que, de fato, me assaltam. Alguns aí olhando, de modo geral, de uma perspectiva ampla esse título. Por exemplo, esse rol de instrumentos é um rol exaustivo? Ele fecha o leque de possibilidades que a política urbana do Município nos próximos 10 anos vai se valer. Eu pergunto isso porque, há algumas décadas, a sociedade carioca... isso medida por leis de mais valias, que jamais tiveram qualquer tipo de tratamento, qualquer tipo de previsão nos planos diretores.
Muitas vezes, são aprovadas na contramão das diretrizes, dos objetivos, dos princípios. Esses que temos aqui discutido em várias audiências, a respeito da sua baixa efetividade, do seu esquecimento na prática, da dissociação entre a política urbana e esses princípios.
Parece-me que seria de bom tom que o Plano amarrasse, porque o rol dos instrumentos é esse. Mesmo que possam existir leis a posteriori detalhando, regulamentando, aprofundando esses instrumentos. Há essa necessidade. De fato, existe.
Eu vejo, por exemplo, no Capítulo V, nos instrumentos de acesso a terra e à moradia, todos os instrumentos ali precisam de um tratamento assim, muito mais apurado, para que eles ganhem, em primeiro lugar, densidade normativa. Em segundo, que implique em compromissos claros, com a sua aplicação.
Mesmo que possa existir, é inevitável que existam outros atos normativos que venham a complementar a questão do Plano. Parece-me que é fundamental que o leque de possibilidades seja muito bem amarrado para que a gente saiba, para que o Plano, de fato, dirija a política, e para que a sociedade saiba o que vem por aí nos próximos 10 anos de política urbana.
Outra questão que também me ocorre é se a intenção é aplicar todos esses instrumentos. Isso porque, caso seja sim, como já foi sinalizado, nós vamos precisar de uma discussão aprofundada de uma série deles. Para não ser repetitivo, eu menciono alguns, os que me parecem relevantes e que ainda não foram objeto aqui de muitos debates até esta audiência.
Seria o tema dos planos regionais, da utilização de terrenos para função socioambiental, do reajuste de terrenos, das novas modalidades de área de especial interesse, do direito de superfície em termos profundamente renovados e da concessão urbanística, que tem um retrospecto complicado no caso de São Paulo. É uma série de instrumentos que não têm precedentes na legislação do município.
Alguns têm precedentes de experiências de outros municípios ou de outros países, outros, talvez, não tenham nenhuma experiência. Então, é importante saber se esse leque de instrumentos é para valer ou é para compor e qual o sentido dessa ampla previsão.
Vejam que nesse leque se pode, inclusive, pensar possibilidades que não foram previstas ainda. A Tainá lembrou aqui, para minha alegria particular, o fundo de terras, que era um instrumento que figurou no plano de 1992 – eu sempre achei extremamente promissor. Ao contrário dele, por estar previsto no Projeto de Lei Complementar nº 44, tem a possibilidade de alienação de imóveis, que é corroborada por outro projeto em tramitação na Câmara. Então, essa é uma ordem de preocupações mais gerais que me ocorrem com relação a esse título.
De modo um pouco mais específico, eu queria trazer duas outras preocupações. Uma é a que passa pelos instrumentos como o da outorga onerosa, que está sendo muito prestigiado no plano e nos debates aqui também. Porém, me preocupam o desenho e a discussão desse instrumento sob uma ótica, uma perspectiva que seja arrecadatória.
Parece-me que esse instrumento não deveria ser aplicado de modo a suprir os problemas crônicos de financiamento de políticas urbanas. De outro lado, a sua principal potencialidade, na minha compreensão, é de natureza regulatória. Ou seja, passa pelo controle da indução do crescimento urbano, da intervenção na formação de preços, e assim por diante. Parece que aí reside a grande potencialidade desse instrumento.
Diferente de discutirmos a outorga é discutirmos a recuperação de mais-valias. Aí, sim, talvez, possamos falar de uma fonte de financiamento. A recuperação de mais-valias demanda, na verdade, vários instrumentos além da outorga onerosa. Parece que até a proposta do plano oportunamente recupera a contribuição de melhoria, um instrumento que tem uma fama nada condizente com a sua realidade de um instrumento pouco aplicado, superado, inefetivo. As pesquisas recentes apontam exatamente ao contrário para essa imagem que foi então construída a respeito desse instrumento.
A atualização da planta de valores do IPTU tem um potencial de recuperação de mais-valias. Ou seja, há que se pensar num conjunto de instrumentos de modo coordenado. Parece que esse seria um modo de fazer um enquadramento um pouco mais adequado para esses outros instrumentos.
Por fim, a grande preocupação que eu queria trazer aqui, é com relação à leitura desse título. São os vários momentos... aliás, não só nesse título, mas em outros momentos também do Plano Diretor. Parece que na contramão da ideia de função social da propriedade, função social da cidade, tão festejadas no campo dos princípios, na descrição dos princípios, não há divergências, não aparecem pelo menos as divergências. Mas um olhar dentro, para os termos, para as vírgulas do Projeto de Lei Complementar nº 44, nos mostra que em vários momentos há um excesso.
Há um excessivo cuidado com a propriedade privada. Há uma homenagem excessiva, desarrazoada, injustificada com relação à propriedade privada, porque, de modo geral, o Plano Diretor compõe um grande sistema de intervenções, de limitações, restrições da propriedade privada, especialmente a fundiária.
Eu vejo isso, por exemplo, quando, na arrecadação de imóveis, o prazo do Código Civil, que é de três anos, é ampliado para cinco; a maneira como se reproduz uma solução equivocada, presente na legislação federal, de que o imóvel arrecadado possa ser recuperado pelo proprietário quando o Poder Público já se apostou nele, já fez investimentos em uma solução que ignora aquilo que a gente já conhece, há muito tempo, com a desapropriação direta; comparece a esse respeito quando a discussão de alguns instrumentos que interferem muito no mercado, como os instrumentos de parcerias público-privadas, serão meramente apresentados ao Compur, como aparece nesse título, que não são debatidos e aprovados, validados ou não pelo órgão de participação; comparece esse problema quando se multiplicam as hipóteses de áreas não computáveis para efeito de cálculo de coeficiente de aproveitamento, essa é uma válvula que escape conhecida há muito tempo; e comparece, por fim, em um ponto que foi pouco discutido, mas foi mencionado aqui, na semana anterior, relacionado ao direito de protocolo, que é um instrumento que também me parece se contrapor a todo o esforço de renovação dos marcos normativos urbanísticos da cidade, que está sendo feita agora, há alguns anos, com a elaboração da proposta de um novo Plano Diretor.
Esse instrumento, uma solução suadíssima que, infelizmente, vários municípios brasileiros replicaram uns aos outros, que permite que a legislação superada pelo atual plano, que é a legislação que está se buscando agora revogar, para muitos em boa hora, tardiamente, até que enfim, estamos virando essa página e revogando uma legislação já bastante defasada no tempo. O direito de protocolo, que está no art. 461, o que ele promove é exatamente a perpetuação desta legislação. Aquele que, meramente, apresentar um projeto, a despeito de qualquer análise, de qualquer avaliação feita pela Prefeitura, terá o direito a se valer da legislação anterior.
Com isso, eu acredito que a gente acaba pondo por terra todo esse esforço de rever a discussão da expansão urbana, o adensamento, a introdução da outorga onerosa, do estudo de impacto de vizinhança. Enfim, me parece que, ao contrário do que foi dito na última semana, nesse caso, nós não temos uma regra de transição. O art. 96 da proposta, sim, é uma regra de transição. E que, ao contrário disto, o que essa regra faz, como foi melhor dito aqui na última semana, é institucionalizar um lobby que existe.
Certamente, os promotores imobiliários todos se valerão dessa possibilidade e, com isso, os efeitos do novo plano se diminuem. É um dispositivo que cria o redutor da eficácia social e territorial da proposta de um novo plano. E é um mecanismo do plano que fragiliza, que burla o próprio plano. Então, me parece que é algo que vem na contramão de uma série de intenções que estão aqui anunciadas.
Só para transmitir uma pequena ideia de como é que é possível uma outra perspectiva, no que diz respeito à implantação de novas Aeis, no art. 127 da proposta, se admite a suspensão por até 180 dias dos licenciamentos, parcelamentos e outras intervenções urbanas. Por que só nesses casos se teve essa cautela? Por que somente nesses casos é importante que neles exista, mas me parece que não deve valer só para esses casos. Fez-se o contrário.
Ao invés de criar o direito protocolo, se fechou o protocolo, durante um tempo, que é o tempo necessário para que o planejamento dessas áreas se faça e que os movimentos antecipatórios dos investidores e empreendedores urbanos não frustrem os objetivos e as expectativas, essas, sim, as justas expectativas, aquelas que dizem respeito ao interesse coletivo, ao interesse da cidade que vem com a criação dessas áreas de especial de interesse, mas não só delas, vale para o conjunto de instrumentos do novo Plano Diretor.
Queria pedir atenção dos vereadores e do Poder Executivo com relação a esse instrumento que é um instrumento que já foi muito questionado judicialmente, está em termos dos conceitos jurídicos na retaguarda e eu acho que ele também compõe uma das muitas páginas que a gente precisa virar com o Plano Diretor que, efetivamente, pretenda ser renovador para melhor das nossas práticas de política urbana. Peço desculpas por primeiro não ter cumprimentado a todos no início e segundo se me estendi aqui no tempo. Obrigado. Boa tarde.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Professor Alex.
Convido, agora, para fazer usa da palavra o Pablo Benetti, presidente do CAU-RJ.
O SR. PABLO BENETTI – Boa tarde a todos. Obrigado, Vereador Rafael Aloisio Freitas, pelo convite, em seu nome saúdo a todos os ver
eadores aqui presentes. Washington Fajardo e Valéria também presentes nessa Sessão e esse público que nos acompanha.
Eu acho que o momento atual se caracteriza por um grande desafio que é tornar esse Plano Diretor um plano que, efetivamente, orienta o desenvolvimento. E eu acho que isso supõe fazer uma correlação muito clara aonde que deve ser investido e, mais do que isso, aonde que não deve ser investido. Uma das questões que para mim saltam à vista é inclusive essa correlação que deve existir entre princípios, diretrizes e objetivos que tem o mérito importante, tem princípios importantes a serem colocados e a própria proposta do plano.
Falando, por exemplo, dos princípios. Falando do princípio nº 9, promover o adensamento populacional na centralidade com prioridade para a região central. Ninguém desacorda com isso. Princípio nº 1, recuperar e fomentar a justa distribuição da valorização do solo urbano através de instrumentos urbanísticos que recuperem os investimentos públicos efetuados. Falamos aqui da outorga onerosa e o direito de construir.
O nº 11, priorizar intervenções urbanísticas em áreas de maiores concentrações de população com alta vulnerabilidade social. Isso significa claramente colocar recursos onde essas populações moram.
O nº 12, incrementar a reorganização fundiária, aperfeiçoar o mecanismo para evitar futuras irregularidades. Ou seja, no plano dos princípios, significa colocar recursos do orçamento nessa direção e, sobretudo, tentar fazer uma política de antecipação e presença permanente e efetiva do Poder Público nas áreas populares e na ausência do Poder Público, sobretudo a ausência de segurança e legalidade, que surgem grupos ilegais violentos que infernizam a vida da população.
Ainda passando pela diretriz, na diretriz nº 7 diz que a promoção de ações efetivas de adaptação nos impactos climáticos negativos da mudança do clima, protegendo principalmente população e ecossistemas mais vulneráveis, mostrando aqui, mais uma vez, a preocupação com a população e ecossistemas mais vulneráveis.
O ponto nº 15, controle da ocupação da faixa marginal de proteção de corpo cívicos. São exatamente as áreas onde, em linhas gerais, se assenta a população que não tem outro lugar para se assentar. No ponto 20, a não remoção de favelas e loteamento clandestinos. Ou seja, reafirma a permanência de favela e loteamento reconhecendo o capital investido por essa população e ajudado a qualificar essas áreas.
Há, nos princípios e diretrizes do Plano Diretor, várias menções e propostas que claramente demonstram a sua preocupação e compromisso com atenção a populações mais vulneráveis. Agora, me parece que falta é que essas afirmações deixem de ser proposições de boa vontade e orientem efetivamente o Plano Diretor, que é muito mais abrangente, é verdade, mas que deve ter como meta incluir no planejamento da cidade aquilo que meu colega Pedro Abramo definiu como mercado da necessidade – uma pessoa, em nome da população, que tem necessidades e que não tem os meios para atendê-las.
É essa população que alimenta o déficit habitacional, a criação e a recriação de áreas sem uma efetiva e definitiva incorporação à cidade, e não adianta pensar a presença do Estado apenas como oferta de serviços sociais; é fundamental aumentar a oferta de segurança e legalidade, não eventual, nem esporádica, mas permanente. É nessas áreas de loteamentos e favelas que forças ilegais ocupam o vazio deixado pelo poder público para impor suas lógicas violentas de domínio da população.
Eu acho que é necessário que exista um elemento muito concreto entre intenções, princípios, diretrizes e propostas concretas, e não é isso que a gente observa no Plano Diretor. Essa é que é a questão que está colocada.
Vou falar apenas do art. 94 – Outorga onerosa do direito de construir. Ele regulamenta a outorga onerosa com uma diferença entre o coeficiente básico e o coeficiente máximo de aproveitamento, e as receitas oriundas dessa outorga seriam destinadas, segundo o art. 99, para uma série de finalidades.
Em relação às finalidades elencadas, achamos que é necessário ter um foco na redução da pobreza, na oferta de recursos que claramente priorizem as áreas de menor renda da cidade e com percentuais estabelecidos. Ainda seria necessário que esses recursos fossem diretamente para o Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social, de forma tal que seja garantida a finalidade para a qual foram criados.
Nesse sentido, eu acrescentaria aos pontos da proposta: art. 99, I – Regularização Fundiária Urbanística e Edilícia, é apenas o que está colocado no Plano Diretor. Essa definição do Plano Diretor não define nem local, nem recurso, nem o percentual de recurso sendo aplicado. Então, acho fundamental que diga “com uma destinação de 10% da receita”.
Execução de programas e projetos habitacionais de interesse social “com destinação de 40% da receita”.
Constituição de reserva fundiária. Tenho dúvida sobre isso, não consigo entender nem esse ponto nem o 4, que é Ordenamento e direcionamento da expansão urbana. São pontos a serem melhor qualificados.
O ponto 5, Implementação de equipamentos urbanos e comunitários “em áreas de baixa renda, com destinação de 10% da receita”, seria o que eu acrescentaria ao que está colocado.
Ponto 6, Criação e requalificação de espaços públicos, áreas de lazer e áreas verdes – isso é o que diz o texto da proposta. Eu acrescentaria “em áreas de baixa renda, com destinação de 10% da receita”. Criação de unidades de conservação na proteção de outras áreas de interesse ambiental e agrícola é o que está no texto do projeto de lei. Eu diria “com destinação de 10% da receita”.
Proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico, e eu acrescentaria “com destinação de 20% da receita”, ou seja, nossa proposição caminha no sentido de que essa outorga onerosa tenha de fato um foco muito claro em, de alguma maneira, se não solucionar integralmente, pelo menos começar a conta da dívida social que temos com grande parte dessa população mais vulnerável.
Eu acho que, sem determinar as áreas de investimento e sem determinar os recursos, é muito difícil que essas finalidades elencadas no art. 98 sejam efetivamente cumpridas.
Nesse sentido, quando se fala da Barra da Tijuca, é evidente que o desenvolvimento urbano foi feito para lá. Agora, a Barra da Tijuca não existiria sem a Autoestrada Lagoa Barra, sem o saneamento e sem uma série de medidas. Então, nesse sentido, é importantíssimo que o Plano Diretor diga claramente onde será feito o investimento público, senão de outra maneira é um plano genérico, é um plano de boas intenções, como claramente está colocado nos princípios e diretrizes, mas de pouquíssima efetividade real na modificação da nossa cidade.
Muito obrigado.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Pablo.
Quero convidar o Senhor Ricardo Valeiro, incorporador, para fazer uso da palavra.
O SR. RICARDO VALEIRO – Saudações, senhoras e senhores. Saudações ao Senhor Presidente e aos vereadores. Eu estou representando aqui um proprietário de uma terra em Campo Grande, na AP-5, obviamente, na AP-5.2, na ZCA 2, que é a ZCA. O que está acontecendo? Ele adquiriu essa propriedade em 1983 e de lá para cá houve algumas alterações nas taxas de ocupação e uso do solo.
Eu tirei uma certidão na divisão da Prefeitura em Campo Grande e na certidão, para vocês verem qual a contradição, qual a diferença e como que está inviabilizando a comercialização dessa terra, que agora ele quer vender, só para terem uma noção. O histórico é o seguinte: no índice de aproveitamento de terreno no plano de 1992, para ser mais preciso, era de 0,4, depois houve uma alteração na de 2011 para 0,2 e o novo Plano Diretor está sugerindo uma taxa de 0,1.
Mais grave ainda é a taxa de ocupação de 92, que era de 0,2 e agora está caindo para 0,1. Pior ainda é o lote mínimo, que em 1992 era de 1.000 m², passou para 4.000 m² quadrados e agora a sugestão é de 10.000 m² o lote mínimo. Isso está no Anexo 22 dos parâmetros da AP-5. Então, está tornando a terra inviável comercialmente.
Fui contratado por ele para fazer um estudo, para fazer uma apresentação, a vocação do terreno, e eu já percebi que simplesmente, com essa nova regra, nesse novo Plano Diretor, ela vai se tornar inviável. Ele vai perder todo o investimento dele. Nós não queremos, de maneira nenhuma, passar um trator nas árvores, não queremos subir as encostas com edifícios de 20 andares, mas a gente está preocupado com a possibilidade de a terra ficar a mercê de nada.
Não tem como fazer uma residência com 10.000 m² em que você só vai aproveitar mil na taxa de ocupação e no índice de aproveitamento do terreno. Pode-se também fazer, pela nova proposta, igreja, clubes, escolas – não de séries –, mas também quem compraria um terreno de 10.000 m² numa encosta para fazer uma igreja onde você só pode aproveitar 1.000 m²? Ou um clube, ou o que for? Então, a preocupação é essa.
A preocupação é esta: aqui, no artigo... Eu não estou criticando, porque tenho certeza que os profissionais do Executivo, os arquitetos, os profissionais do Legislativo, ninguém quer propositalmente errar, nem prejudicar ninguém. Eu tenho certeza disso. Mas, nesse sentido, o meu cliente está em processo de desvalorização completa da terra dele. São 94 mil m2, não é uma coisa pequena. É um direito dele.
Eu sei que, no Plano Diretor, todos estudam, analisam, projetam, aprofundam-se para melhorar vida da população. Mas, por mais que a gente estude, o feche hoje, amanhã, a Cidade, por ela mesma, cresce para onde ela quiser.
Eu quero fazer, não é uma crítica, é uma atenção ao art. 74 do novo Plano, que diz: “São diretrizes prioritárias para a macrozona de controle de ocupação”. Está destinando exclusivamente para a área de controle. A assistida nem a incentivada, nem a condicionada estão neste artigo.
Diz no Inciso II que: “Recuperar gradualmente os investimentos do Poder Público que tenham resultado ou venham a resultar na valorização de imóveis urbanos”. Isso é contrário ao que está acontecendo com meu cliente. Não foi um crescimento como, por exemplo, São Cristóvão na época do Império. O Império estava ali, tinha um valor em volta, todo o país estava ligado a São Cristóvão.
Acabou o Império, saiu dali, São Cristóvão começou a desvalorizar de uma maneira natural. Agora, nesse caso, o governo, o Poder Executivo está atuando, dando prejuízo para o meu cliente. O que sugiro, já que é por respeito ao meio ambiente – repito, nós não queremos fazer prédio, ocupar, ao contrário, a gente quer reflorestar, fazer as coisas todas de acordo que tem que ser –, é que o Poder Executivo faça uma desapropriação daquele terreno e faça com que ele... o objetivo que lhe interesse.
É uma reivindicação que nós estamos fazendo para dar um estudo melhor sobre, especificamente... pode ter até algum proprietário dessas terras que são abaixo da Cota 100, porque lá vai até 158 metros, que nós fizemos um estudo, então nós sabemos que não pode construir ali. Mas, dentro da faixa da terra dele, há uma faixa que é possível.
O que nós estamos pedindo é fazer uma revisão oficialmente. Depois, nós daremos entrada em documentos para que seja aliviada ou, pelo menos, mantida como está, em 4.000 m2, para poder viabilizar a comercialização da área. É isso.
Muito obrigado a todos. Uma boa tarde.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Senhor Ricardo.
Para fazer uso da palavra, o nobre Vereador Pedro Duarte.
O SR. VEREADOR PEDRO DUARTE – Presidente, Vereador Rafael Aloisio Freitas, muito obrigado pela palavra.
Em nome do Senhor, quero cumprimento a todos os vereadores. Cumprimentar ainda nosso Secretário Washington Fajardo. Em seu nome, quero cumprimentar toda a equipe; Valéria está sempre presente. Cumprimento a todos que nos acompanham em Plenário e, também, pelo Zoom.
Primeiramente, eu vejo que muitas falas permeiam as palavras “propriedade privada”, “especulação imobiliária”, como se estivéssemos falando aqui de demônios, de pessoas problemáticas, de pessoas unicamente interessadas no seu lucro, sem entender o que há por trás disso. Eu vejo muito o discurso, Vereador Dr. Rogério Amorim, de que as empresas querem lucrar, lucrar, lucrar, como se o mercado que vende banana e frutas não quisesse lucrar, como se as pessoas que atuam no mercado não quisessem lucrar.
O discurso que ataca as empresas e as desmerece por querer fazer atividades lucrativas não compreende que isso é uma busca para gerar oferta daquilo que há demanda. Muito quando se fala de que o mercado quer produzir nas áreas mais cobiçadas da cidade, o que significa isso? Que muitas pessoas querem morar naquelas regiões. E quando nós questionamos isso, é muito simples, estamos dizendo: as pessoas que querem que aquela demanda seja atendida, que não se pode produzir oferta, e que aqueles que pleiteiam a produção dessa oferta estão equivocados e não possuem interesse algum na cidade.
É claro que nós temos que debater qual o regramento, o que nós esperamos como cidade e, por isso, desde o início, o meu mandato tem atuado com relação a isso. Mas não há caminho de uma cidade dar certo se ela critica aqueles que querem atender à demanda das pessoas. Isso não tem, de forma alguma, como ser resolvido. Todas as grandes cidades do mundo, inclusive o Rio de Janeiro, quem entrega a produção imobiliária, a produção habitacional é a iniciativa privada, são aqueles que estão empreendendo.
Esse é um ponto muito importante, porque parece que nós estamos aqui atacando fantasmas que estão, na verdade, fazendo o seu papel na sociedade, estão colocando os seus interesses que são, sim, de lucrar, de produzir, de atender a uma demanda que existe na sociedade. Inclusive, eu vejo muitas vezes hipocrisia porque se diz que a iniciativa privada quer construir na Zona Sul, sendo que muitos dos que fazem essa crítica residem na Zona Sul, porque é uma área desejada, é uma área cobiçada, é uma área que fornece qualidade de vida. E o debate que nós temos que fazer, e o secretário está muito correto em relação a isso, é de como nós expandimos as zonas de qualidade na Cidade do Rio de Janeiro, como nós fazemos com que a AP-3 da Zona Norte seja mais desejada, com mais parques, com mais investimento, com mais acesso.
Mas questionar as pessoas por terem desejos, por terem uma cobiça, uma vontade, e o setor, a iniciativa privada de querer fornecer esse produto, é reclamar da pessoa que quer comer e daquele que quer vender comida. Não faz sentido algum. Não leva ninguém a lugar nenhum. É apenas uma discussão abstrata.
Foi pontuada uma crítica ao projeto em que eu sou coautor junto ao Presidente Carlo Caiado, da proposta de aquisição de imóveis, uma venda, um modelo de venda, uma metodologia de venda dos imóveis públicos, como se ele fosse problema e devesse estar no Plano Diretor. Não há Plano Diretor algum que disponha sobre a metodologia de venda dos imóveis da Prefeitura. Isso não é assunto de Plano Diretor. Temos, sim, que debater como o poder público contribui para a ociosidade nas cidades, nos bairros, e como milhares de imóveis estão abandonados pela Prefeitura do Rio de Janeiro, pelo governo do estado, pelo governo federal. Isso, sim, é um debate para o Plano Diretor, como nós vamos encarar esse abandono.
Mas qual é a metodologia de venda, qual é o laudo que funciona, qual é o prazo, isso não é debate para o Plano Diretor. Isso é debate, sim, de uma lei apartada, que é a lei que nós propusemos e que vamos trazer o debate. Inclusive, tenho conversado com a Vereadora Tainá de Paula com relação a uma audiência pública, mas eu não vejo que isso seja assunto de Plano Diretor, a metodologia de venda.
E me surpreende que a grande preocupação seja o absurdo de se discutir que o método de venda hoje dos imóveis públicos da Prefeitura é completamente atrasado e ineficaz. Nós fizemos o levantamento, a Prefeitura tem milhares de imóveis, de apartamentos que valem mais de R$ 1 milhão sem destinação, sem uso, que poderia, sim, esse recurso ser utilizado para habitação de interesse social, para financiamento da cidade. Temos dezenas, centenas de lotes invadidos, temos imóveis públicos sem destinação alguma na cidade. E é isso que deve chocar, não o vereador apresentar um projeto discutindo o método de venda, tentando torná-lo mais dinâmico – na minha opinião, que pode não ser a majoritária –, o que deve chocar não é trazer esse debate.
O que deveria chocar é a Prefeitura ter 7.000 imóveis sem destinação alguma na cidade. Aliás, eu dizia sem destinação seria como se a Prefeitura tivesse ciência da situação de seus imóveis. A situação é pior. A Prefeitura não sabe quais de seus imóveis estão ocupados e quais não estão, quais estão alugados, quais não estão. Não sabe. Digo isso porque questionei e foi a resposta que recebi. Não temos pleno domínio, plena noção de quais imóveis nossos estão com uso e quais estão sem uso. Essa foi a resposta que a Prefeitura deu. É um tema que precisa ser enfrentado, porque é um absurdo e é um descaso.
Entrando no tema da ociosidade, eu vejo muito, secretário, semana passada, eu já pontuei, minha preocupação e divergência inclusive com relação à efetividade do Plano de Estruturação Urbano (PEU) do IPTU progressivo. Tem estudo do professor Ciro Biderman, que inclusive eu citei na semana passada, apontando que conceitualmente a ideia faz sentido. Temos uma ociosidade. Agora não há, não há na prefeitura de São Paulo, não há nas poucas prefeituras em que isso foi implementado, nem há hoje na prefeitura do Rio de Janeiro alguma noção de qual é a taxa de ociosidade no sentido de especulação de que não quer dar destinação.
Nós sabemos, aqui no Rio de Janeiro, claro, existe uma taxa de ociosidade, mas muitas pessoas tentando alugar, muitas pessoas tentando vender e não conseguem. Outras não conseguem dar destinação aos seus imóveis, por imbróglios judiciais, inventários, regularização fundiária, vários problemas, mas nós não temos esse mapeamento, a Prefeitura...
E aí, é o mesmo caso que o professor Ciro Biderman pontuou com relação a São Paulo – antes de se discutir o PEU que é o IPTU progressivo, seria fundamental a Prefeitura apresentar o mínimo de estudo de: qual é a taxa de ociosidade com relação aos bairros, quais estão ociosos por decisão do proprietário, ou seja, não é por falta de demanda, não é por falta de regularização, não é por falta de problema judicial, é única e exclusivamente porque ele não quer dar destinação ao seu imóvel.
Porque esse seria o alvo do IPTU progressivo, essa pessoa que não quer dar destino ao seu imóvel. A Prefeitura não sabe dizer hoje quais são esses imóveis, quem são esses proprietários. Em São Paulo, foi o mesmo problema. Aqui, na dívida ativa, se nós conversarmos com donos de imobiliárias, vários vão falar que não pagam o IPTU, porque a Prefeitura não consegue cobrar, porque a Prefeitura não tem um cadastro funcional, porque a Prefeitura não consegue notificar direito e porque depois judicialmente ela é muito lenta e muitas vezes incompetente, inclusive, seja por falta de quadros, seja por falta de investimento, não sei qual é o motivo, mas de fato a taxa de recuperação da dívida é muito baixa, muito, muito, muito baixa. Nós tivemos acesso a esses dados e demos transparência a ele.
Se a gente não consegue nem cobrar efetivamente o IPTU, imagina o IPTU progressivo, acompanhar ao longo de oito anos quais são os proprietários que, por decisão própria, não estão dando destinação aos seus imóveis, não estão alugando, não estão vendendo, não estão construindo, estariam apenas especulando. Porque se a Prefeitura não for capaz de fazer esse acompanhamento, de fazer as notificações e de juntar material comprobatório com relação a isso vai ter o mesmo problema apontado em estudos com relação a São Paulo. Ineficácia, ineficácia total do instrumento. Apesar de ter gastado bastante dinheiro tentando montar painéis gerenciais, de ter contratado a equipe e nunca ter levado adiante.
Preocupa-me que no Rio de Janeiro a gente queira colocar a carroça na frente dos bois. Antes de ter estudo, antes de ter clareza com relação ao que leva os proprietários a não darem destinação aos seus imóveis, nós já queremos taxá-los. O resultado vai ser muito claro, muito simples, não vai ter eficácia nenhuma, e me preocupa muito. Então, a gente fazer a discussão dessa forma com relação a esse instrumento.
Muito obrigado, Presidente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Vereador Pedro Duarte.
Convido o Senhor Ricardo de Gouvea Correia, Coordenador da FCDDHBR.
O SR. RICARDO DE GOUVEA CORREIA – Boa tarde, Vereadores Rafael Aloisio Freitas, Tainá de Paula, Tarcísio Motta, Pedro Duarte, Secretário Fajardo, arquiteta Valéria.
Eu vou falar especificamente e sinteticamente sobre a questão da habitação de interesse social e o Plano Diretor. Esse projeto de lei tramitando nesta Casa possui assustadoramente uma enorme insensibilidade social. O Brasil tem vários problemas, todos sabemos, todos decorrentes de sermos uma sociedade com uma das piores distribuições de renda em todo o mundo, e alguns só muito remotamente podem ser impactados por um Plano Diretor: fome, desemprego, violência; outros, de forma subsidiária, como mobilidade e saneamento.
Se há um problema que pode ser enfrentado diretamente, olho no olho, com eficácia e relevância é o fomento à habitação de interesse social em um Plano Diretor.
Para desencadear a produção de habitação de interesse social, dois insumos básicos são requeridos: terra e recursos. E isso o Plano Diretor pode alavancar.
O que fez o Plano Diretor do Rio? Infelizmente, passou ao largo. Dou três exemplos:
1. Em relação ao acesso à terra: um dos instrumentos mais eficazes para alavancar a produção habitacional contido no Estatuto da Cidade são as Zonas de Especial Interesse Social (Zeis) de vazios. Na primeira reunião do grupo de trabalho do Plano Diretor, promovido pelo Executivo, que tratou dos instrumentos, perguntamos sobre o levantamento de vazios para que dali derivássemos a demarcação de Zeis. A resposta foi que não havia esse levantamento. Para além da previsão como uma bem intencionada possibilidade, como está no projeto de lei, sem demarcações concretas, a lei vira letra morta. E poderia ser diferente.
No Plano Diretor de São Paulo vigente, por exemplo, foram definidos 94 perímetros de Zeis, 60 deles em áreas centrais, totalizando 34,6 km2 que permitiriam abrigar 500 mil famílias. De fato, só foram produzidos nessas Zeis 56 mil unidades, provavelmente, por dificuldades de implantação do IPTU progressivo.
Numa conta muito tosca, mas eficaz, para apresentar as possibilidades em ordem de grandeza, essas Zeis, em São Paulo, significaram 2% de seu território. Se aplicarmos esse percentual, repito, tosco, mas eficaz para termos uma ordem de grandeza das possibilidades, nós poderíamos demarcar 24 km2 no Rio de Janeiro, que poderiam abrigar 300 mil unidades habitacionais. Nada mal se a gente confrontar com um déficit estimado de 200 mil unidades no Rio de Janeiro. Mesmo que, a exemplo de São Paulo, só 10% virassem, de fato, moradias, viabilizaríamos 30 mil. Enfim, há demanda, km2 demarcáveis, há instrumento, e se passou ao largo.
2. Em relação aos recursos: na outra audiência, e aqui foi igualmente falado da omissão do projeto de lei em não delimitar um percentual específico de recursos para as finalidades previstas no Estatuto da Cidade, dentre as quais os programas e projetos de habitação e interesse social.
Vou novamente dimensionar o que essa omissão significa em não produção: ainda pegando o exemplo do Plano Diretor de São Paulo, no ano passado, a outorga onerosa lá rendeu R$ 880 milhões, dos quais 30% foram destinados para a habitação e interesse social, mesmo percentual que nós, do grupo de trabalho, indicamos e que foi, posteriormente, excluído no projeto de lei. Se a gente dimensionar uma capacidade de arrecadação do Rio, levando em consideração PIB, população, e estimarmos que teríamos uma arrecadação de 50% do que São Paulo obteve, nós teríamos R$ 150 milhões por ano para habitação e interesse social, com várias possibilidades de aplicação.
Por exemplo: comprar terrenos de qualidade, bens inseridos na malha urbana, uma das grandes dificuldades da produção de habitação e interesse social, poderíamos comprar algo como 30 mil terrenos ao ano, o que totalizaria 120 mil ao cabo de quatro anos, praticamente encostando no déficit habitacional.
Em outra forma de ver esses números, a demanda por crescimento, incremento populacional, deve ser da ordem de 40 mil domicílios no Rio de Janeiro por ano. Se a gente considerar 75% desses números para habitação de interesse social, como uma demanda da população empobrecida, esses 30 mil terrenos a que eu me referi dariam conta dessa demanda. Dessa forma, caso não eliminando o déficit, pelo menos estancando...
Uma terceira e última possibilidade da utilização dos recursos, a urbanização de favelas. Foi falado na outra Audiência, também hoje foi retomado. Temos algumas preocupações com a demarcação das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) de áreas ocupadas por assentamentos precários. Como eles vão migrar da atual situação para o Plano Diretor. Também a questão da não inclusão dos assentamentos com menos de 500 unidades, o que deixa essas comunidades vulneráveis. Mas o que eu quero dizer, e terminando esse segundo item, não é só demarcar. Nós precisamos ter recursos para poder, de fato, proceder à urbanização. Mais uma vez, tem instrumento, poderíamos alavancar recursos, e se passou ao largo disso.
Por fim, o terceiro exemplo de insensibilidade no Plano Diretor é a exclusão. O grupo de trabalho incluiu a Cota Solidariedade como um dos instrumentos. A Cota Solidariedade não é nenhuma invenção de nenhuma República Bolivariana. Ela é adotada em cidades ícones do capitalismo, como Nova Iorque e Paris. Que assume, minimamente, a construção nas políticas urbanas de um estado de bem-estar social. Mais uma vez, tem demanda, tem instrumento, tem empreendimentos com potencial de solidariedade, mas passou-se ao largo.
Terminando, com muita tristeza, Secretário Fajardo, nós somos obrigados a acusar que a população em situação de rua, as que compõem o déficit habitacional como famílias conviventes, as que consomem mais de 30% de suas rendas com aluguel, as que vivem em habitações precárias, rústicas ou improvisadas, ou ainda as residentes em assentamentos precários com urbanização insuficiente continuarão desabrigadas ou mal abrigadas, já que não encontraram abrigo no Plano Diretor de São Sebastião – crivado de flechas, omissões e insensibilidade – do Rio de Janeiro.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Senhor Ricardo.
Convido o nobre Vereador Tarcísio Motta para fazer uso da palavra.
O SR. VEREADOR TARCÍSIO MOTTA – Bom dia, Vereador Rafael Aloisio Freitas. Bom dia, demais vereadores e vereadoras aqui presentes. Bom dia, Secretário Fajardo, Valéria. Bom dia a todos que nos acompanham aqui no Plenário, pelo Zoom, pelo YouTube e pela Rio TV Câmara.
A cidade, esta semana, acordou com uma greve de garis, com uma greve de rodoviários, com uma greve de trabalhadores de aplicativo. Uma cidade com uma crise urbana que está a olhos vistos. E seguirá ao longo dessa semana com isso. Em certa medida, a gente paga o preço por uma cidade balcão de negócios, construída durante tantos anos nesta lógica, que o Plano Diretor é um dos instrumentos que pode revertê-la. É importante que a gente perceba e ligue os pontos que estão na nossa cara. Daquilo que a gente está tratando neste momento. De certa medida, e eu acho que a intenção da minha fala é pegar dois pontos, mas eu não posso não responder, do ponto de vista geral, a fala do Vereador Pedro Duarte.
Muito me estranha, na Cidade do Rio de Janeiro, a gente ter falas que vitimizem os grandes proprietários, especuladores, que, ao longo dos últimos anos, brincaram e fizeram o que quiseram nesta cidade, para ampliar os seus lucros e tornar esta cidade uma cidade de desemprego, desigualdade, de exclusão, na qual a população em situação de rua é tratada, até mesmo por vereadores, como todos nós vimos, ontem, nos vídeos que espalharam por aí.
O Plano Diretor não é tábua de salvação para todos os problemas da Cidade do Rio de Janeiro. Eu já ouvi o Secretário Fajardo falar isso várias vezes. Mas ele, sem sombra de dúvida, pode ser um instrumento importante para a redução das desigualdades desta cidade. E não vai se reduzir desigualdade se não impor algum limite à especulação imobiliária. Se não induzir determinados elementos do uso do território dessa cidade. E do uso dos recursos dessa cidade para resolver problemas como de habitação de interesse social. E é disso que se trata aqui neste momento.
A gente vai expandir as oportunidades de lucro ou vamos expandir direitos. Não se trata de uma questão de demonizar os lucros, mas a vida tem que estar acima do lucro. Trata-se de colocar ordem nas coisas, na ordem correta, hierarquia naquilo que a gente precisa colocar nesse processo.
Por que essas coisas? Pedro, não estão regulamentadas? Por que a Prefeitura não sabe onde estão os vazios urbanos?
Tem um problema meu de fundo com os liberais, e é este: o Estado não paira acima da sociedade! Ele está atravessado pelos interesses de classe! Desde 1850, da Lei de Terras – aí, eu posso falar, inclusive por trato acadêmico. Eu tratei, olhando para a questão da terra do campo, da propriedade agrária. Mas, desde 1850, o que os proprietários fazem neste país é não deixar que a gente saiba onde está o patrimônio público e onde está o patrimônio privado. Não querem que saibam. Eles estão no Estado! Eles não estão fora. Eles não são vítimas perseguidas pelo Estado. Eles estão no aparelho de Estado de variadas formas, de variados tempos, de variados jeitos. Eles têm esse poder, e isso é um problema!
Aí, é curioso, Pedro! Porque vocês, quando estão com a cabeça liberal, vocês não saem desse problema: “Não, temos que fazer um estudo para entender onde estão essas propriedades que vão ser atingidas pelo PEU”. É um problema que o Estado não sabe, é claro, o Estado não sabe por que os proprietários, os especuladores não querem que o Estado saiba. Eles estão no Estado, não fora dele!
É por isso que a lógica tem a ver com interesses – mesmo! –, ou seja, de que interesse a gente vai estar ao lado. Esses interesses não são harmônicos, eles são conflituosos. Como a Cidade em que a gente vive mostra para todos nós, todos os dias! Hoje, a greve dos Garis vai mostrar, de novo, para a gente se lembrar de um Prefeitura que, na semana passada, veio aqui dizer dos “excelentes de resultados fiscais” que não se traduzem em um reajuste salarial para os Garis que limpam nossas cidades todos os dias.
Bom, dito isso, eu acho que a gente não pode perder, mais uma vez, a oportunidade de regulamentar os instrumentos urbanísticos, que são voltados, justamente, para questão da redução das desigualdades: IPTU progressivo, locação social, moradia assistida e TTC.
Que bom ouvir essas falas e entender um pouco melhor. Que bom, vamos, vamos lutar muito para regulamentar isso e, inclusive, com as Emendas que vocês estão apresentando aqui. É decisivo isso para a gente.
Ao mesmo tempo, se a gente acha que esses são os instrumentos importantes que a gente deve se debruçar – é importantíssimo, vou voltar a este ponto que falei na semana passada –, vincular os recursos!
Aqui, de novo, vamos discutir que o Estado está atravessado por interesses. O fato de estar no Projeto dos grupos de trabalho a vinculação de 30% para Habitação de Interesse social e no Projeto de Lei, que chega, não está, são os interesses que estão atravessando o aparelho de Estado, muitas vezes entre Secretarias, na disputa interna que a gente terá que incidir como legislativo e sociedade civil, para que eles sejam revinculados. Não faz o menor sentido que a outorga onerosa do direito de construir, do jeito que está, não está vinculado para onde vai! Em uma lista geral de intenções que, no final, quando a lista é geral, a prioridade não se estabelece. Ou pior, ao não estabelecer a prioridade, a prioridade está estabelecida de fora para dentro.
Se há uma coisa que a gente criticava o Governo Eduardo Paes anterior, é que Planejamento da Cidade não era feito, nem mesmo dentro da própria Prefeitura. Agora, a gente tem uma SMPU. Nós queremos que ela planeje a Cidade, mas que esse Planejamento não venha de fora para dentro. Aí, ao estabelecer no Plano Diretor para onde vão os recursos, a Mais Valia que a gente vai capturar – as expressões que eu vou tentando lidar com elas, como urbanista que não sou, a cada dia – tem que ter uma destinação. A destinação, nesse caso, tem que ter habitação de interesse social.
Ao mesmo tempo, a outra preocupação é a questão do urbanismo de exceção, que pode terminar consagrado nesse Plano Diretor. Aqui, eu quero falar, especificamente, da questão da operação urbana simplificada. Ela está lá nos arts. 171, 172, 173, 174 e 175. Eu acho que foi o Fabrício que falava disto: “Consagrar uma perspectiva da venda da exceção”. A gente estabelece um montão de regras, mas quem pode pagar pode ultrapassar a regra, pode burlar a regra.
Esse tipo de coisa, ao longo dos anos, eu só tenho seis anos de Vereador, aqui, mas a toda hora a gente vê isso aqui passando na Câmara. O problema é o Plano Diretor institucionalizar isso agora.
Na semana passada, eu ouvi algumas pessoas que defenderam essa questão dizer: “Não, a operação urbana simplificada será feita de forma muito pontual, para áreas muito específicas!”. Aí, eu fui ler a Lei. Não achei isso! Ela está, literalmente... É claro que precisa de lei específica, mas ela vale para todos os lugares – inclusive como a questão do tamanho, não é? Mas é para a questão de pequeno porte. Eu queria entender isso. Além daquele erro de dizer “perímetro de 1.000 m²”...
Eu sou historiador... Oi?! Não são 100 mil. Como é que é o número, caramba? Perdi aqui.
Vamos lá. Estão tentando me corrigir.
“Constitui operação banda simplificada, o conjunto de intervenções e medidas relacionadas à promoção e transformações urbanísticas locais de menor porte”. Aí diz o que é o “de menor porte”.
Onde é que está o tamanho aqui? Qual é o artigo?
É o seguinte, o parágrafo?
“Deve ser motivada por interesse público expresso nas políticas públicas em curso...” Ah! “Entende-se por intervenção de menor porte aquelas correspondentes a um perímetro total de até 100.000 m²”. Obrigado. São 100.000 m². “E cujo período de implantação e de intervenções seja inferior a 36 meses.”
Eu queria entender melhor essa história do que é, então, uma coisa de menor porte. Tem primeiro esse problema, “um perímetro de 100.000 m²”. Perímetro é linear, não é de quadrado, mas se for uma área de 100.000 m²... É o Maracanã! O Maracanã é uma intervenção de pequeno porte, de “menor porte”? Se ele é de menor porte, o que é de grande porte?
Juro, eu preciso entender, não é? A Cadeg é uma intervenção de menor porte, a Cadeg como um todo. São todos menos de 100.000 m².
Eu estou aqui... O Maracanã excluído o Maracanãzinho. O estádio do Maracanã propriamente dito, onde ontem teve aquele jogo. Eu prefiro não comentar. Eu, como vascaíno, é melhor não falar dele. Nesse ponto de vista, temos um problema,
Segundo: as contrapartidas. De novo, a gente vai trabalhar com uma perspectiva de que a contrapartida pela operação urbana simplificada pode se reverter em melhorias no próprio território, do próprio terreno onde ela está acontecendo, valorizando o próprio empreendimento imobiliário e, portanto, a contrapartida não é uma contrapartida. Ela deixa de ser uma contrapartida no sentido de reverter para a sociedade. Em alguns casos pode até ser, mas na maioria da regra não vai ser isso que a gente tem visto na realidade do que acontece aqui.
E o segundo, quando é a questão de terrenos para habitação de interesse social, pode acontecer de novo, os terrenos vão ser destinados, lá onde não há cidade, lá onde a gente, lá longe para a construção de moradia de habitação de interesse social, fazendo de novo a lógica de um espraiamento da população pobre na Cidade, enquanto as áreas de valorização terão contrapartidas para valorizar o próprio empreendimento...
Gente, a minha compreensão até aqui da operação urbana simplificada é que ela é a institucionalização do “lobby” que será feito sobre a Câmara de Vereadores e sobre a própria Prefeitura. E planos, planejamento, planos como o Plano Diretor, precisam ser planos de Estado e não planos de governo.
Não resolve dizer: “Mas nós somos bonzinhos”. Estou chegando ao final. “Nós somos bonzinhos e não vamos deixar acontecer. A gente vai e escreve planos para durarem para além dos governos”. E essa é a questão que está aqui colocada.
Por fim, ainda sobre IPTU progressivo, Pedro, e aí especificamente do IPTU progressivo no tempo, a gente tem um desafio, porque muitas vezes a imprensa vai misturar o que é alíquota progressiva, a alíquota do IPTU progressivo, que é um tema Tributário, do que é o IPTU progressivo no tempo. Esse é um desafio e a gente precisa estar com calma sobre isso, porque na imprensa vai aparecer toda hora.
Mas os estudos que você tem citado, eles apontam por si só, eles não trazem conclusões definitivas. Eles apontam a dificuldade do processo. Eles apontam a dificuldade da aplicação da medida. Mas a dificuldade de aplicação da medida não deve nos impedir de colocar a medida em prática, porque, ao longo dos 20 anos do Estatuto das Cidades, o IPTU progressivo foi muito timidamente aplicado, de forma muito tímida! E a cidade precisa lidar com essa história, precisa impor um limite para essa questão.
É preciso haver especulação... É preciso haver consequências para a especulação imobiliária! Perdão. Falta a palavra, dá um erro completo. Bugou.
É preciso haver consequências!
No artigo que você mandou agora do que a gente estava valendo, porque eu estava procurando o que estava online, e não era o artigo que você estava citando. Tem a história de que, por exemplo, é melhor dar incentivos na positiva, indutores, do que de penalização. Gente, isso é o que aconteceu nos últimos tempos todos: incentivos houve aos montes! E continua aí o problema da cidade desigual que a gente tem!
Neste caso é preciso entender: o IPTU progressivo é uma multa pelo não cumprimento da função social da propriedade, e não um imposto com fins arrecadatórios. É diferente!
Esta multa para aquele que se nega a cumprir a função social da propriedade, se ela é de fato um princípio desse Plano Diretor, tem que ser estabelecida. O próprio artigo que você cita diz “de forma detalhada”. O próprio art. 60 diz que é muito importante que isso seja detalhado na legislação. E é o que a gente defende. Aí, nesta parte, eu topo o artigo que você propôs.
Mas essa multa, essa penalização tem que existir. Nós não podemos perder de novo essa oportunidade.
Muito obrigado.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Vereador Tarcísio Motta.
Convido, para fazer uso da palavra, o nobre Vereador Dr. Rogério Amorim.
O SR. VEREADOR DR. ROGÉRIO AMORIM – Boa tarde, Senhor Presidente, nobres colegas vereadores, todos aqueles que estão nos assistindo e participando deste debate tão fundamental para a Cidade do Rio de Janeiro, talvez o maior e mais importante projeto desta legislatura.
Eu tenho que começar meu discurso parabenizando, antes disso, agradecer a presença do secretário, parabenizar ao secretário pelo projeto, projeto trabalhoso, um projeto detalhado e um projeto obviamente que tenho críticas, mas um projeto bem feito.
Queria retomar, e começar elogiando as falas, as palavras, o discurso do nobre Vereador Pedro Duarte. Criou-se uma mística nesta polarização política que se criou no Brasil, não nos últimos anos, mas na sua história de se colocar o capital, o gerador de emprego, o investidor como vilão. De se colocar o empresariado como inimigo do pobre, como inimigo do progresso, da justiça social, o que é o absolutamente um grande erro.
Ora, qual é o melhor programa social que não o emprego? E nós temos sem dúvida nenhuma a noção de que o maior gerador de emprego, renda é aquele que investe, é aquele que acredita na Cidade do Rio de Janeiro e é aquele que quer obviamente ter o seu lucro, como bem colocou o ambulante que vende frutas numa praça, e ele quer lucro dele. O vendedor de cachorro quente, quando coloca a sua barraquinha de cachorro quente quer o lucro dele.
Da mesma forma, o dono de uma imobiliária, o dono de uma empreiteira quer o lucro dele. Nós temos, é óbvio, que fazer a regulação, a redução dos exageros, dos absurdos, das fraudes, das omissões – isso sim. Mas não tentar vilanizar e colocar como inimigo do desenvolvimento o empresário.
Eu volto a dizer o que eu falei muito aqui nesta Tribuna. Eu quero um transporte público de qualidade, eu quero reajuste para servidor público, eu quero uma escola de qualidade para todos, sou fruto de escola pública da qual o Vereador Tarcísio é professor. Fui aluno do Colégio Pedro II. Não fui seu aluno, até porque, professor, o senhor não tem tanta idade assim para ter sido o meu professor, apenas por isso. Mas teria sido um prazer ter sido seu aluno.
Tive excelentes professores no colégio de vieses ideológicos completamente diferentes de mim. Posso lembrar, talvez, do professor Osnir, não sei se o senhor chegou a conhecê-lo. Professor Jorge Luiz de Muro, também, que é uma pessoa que eu tenho muita admiração. Que são de correntes ideológicas distintas da minha. Mas que muito me engrandeceram para chegar até aqui.
Retomando o raciocínio, nós temos que sair dessa pegada de vilanização. Eu quero o colégio público, eu quero uma saúde pública de qualidade. Sou do SUS, mas não há como gerar tudo isso se nós não tivermos o dinheiro. Se nós não tivermos a renda e se nós não enxergamos que a geração de renda só se dá através do emprego pleno, só se dá através do investimento na Cidade do Rio de Janeiro.
E o que nós estamos vendo, nos últimos anos, é justamente o contrário, é uma insegurança jurídica medonha, é o medo de se investir no Rio de Janeiro, é o medo de colocar qualquer ativo nesta cidade com que ela possa representar em termos de instabilidade que nós estamos vivendo nos últimos anos.
Também tenho que concordar com o nobre vereador Pedro Duarte, a essência do IPTU progressivo é algo que deve ser debatida. Mas estamos em terrenos completamente escuros e sombrios. A Prefeitura não tem a capacidade de fiscalizar. Como vamos implementar de uma maneira justa, honesta e coerente uma forma de tributação dessa forma?
Eu estive aqui, nobre Vereador Alexandre Isquierdo, em uma Audiência Pública promovida pelas Comissões de Saúde e Segurança Pública, sobre ordem pública, sobre os excessos, e o que eu ouvi da Secretaria de Ordem Pública foi: “Pois é, nós não podemos fazer nada, pois não temos como fiscalizar.” Ora essa, é o justo pagando pelo pecador. Está se vilanizando, por exemplo, um setor, por excesso de barulho, quando poucos deles extrapolam suas funções. A Prefeitura diz que nada pode fazer, porque não tem como fiscalizar. Ora essa! Se ela não tem como fiscalizar algo que é de sua essência, de sua obrigação, fica complicado acreditar no que pode fazer.
Mais uma vez, eu trago o que falei na outra audiência pública. É complicado nós falarmos em déficit habitacional na Cidade do Rio de Janeiro, Vereadores Tarcísio Motta, Tainá de Paula, Pedro Duarte, se há anos nós não vemos por parte da Secretaria de Habitação da Cidade do Rio de Janeiro uma política de solução desse problema. Nós não temos um real investido pela Secretaria de Habitação há muitos, e muitos, e muitos anos e muitas administrações para, de fato, haver a construção de moradia popular.
O que nós temos são programas que foram lançados ontem para melhorias de conjuntos e regularização fundiária. Não que isso não seja importante, mas você basear a receita bilionária da Secretaria de Habitação para a melhoria de quadra dentro de conjunto habitacional ou de pintura de conjunto e de caixa d'água, a meu ver, não é política habitacional. Desculpem-me, mas não é.
Nós precisamos tocar nessa ferida com a responsabilidade que o assunto merece. Também concordo com o nobre Vereador Pedro que – e eu já falei isso na outra reunião também – “não é simplesmente a Prefeitura mexendo, não é apenas, mexendo em padrão de utilização de solo, impondo atitudes no Plano do Urbanismo que vamos resolver o problema da ocupação da Cidade do Rio”. Ora essa, cabe à Prefeitura melhorar as regiões em que ela quer que a Cidade cresça.
Também não é isso o que nós vemos. O que nós vemos muito mais é pintura de praça, de banco quebrado de praça e solda de parquinho do que realmente estrutura, melhoria e, de fato, levar o programa de esporte, um programa de bem-estar social, um programa de ciência e tecnologia, um programa de lazer para as regiões em que a Prefeitura quer que a cidade se expanda. Então, é complicado, nobre Secretário Fajardo.
O senhor fez um Plano Diretor muito bem feito. Óbvio que, como já disse, há algumas coisas a mudar, mas, é um plano que não pode andar apenas no braço da Secretaria de Urbanismo. É preciso que toda a sociedade, que a Câmara dos Vereadores e o Executivo trabalhem juntos para que isso dê certo. Senão, é impossível disso ser correto e ter uma solução. Mais uma vez, termino aqui dizendo, fazendo um debate com o nobre Vereador Pedro Duarte, porque ele coloca muito bem o que deve e o que não deve ser discutido nesta Casa, mas pelo Plano Diretor.
Eu concordo que as regras podem ser discutidas e devem ser discutidas fora do Plano Diretor. Agora, o que nós mais vemos nesta Casa são projetos votando Áreas de Interesse Social que deveriam estar, sim, dentro desse projeto. Desculpe-me, eu não estou aqui criticando colega nenhum, não estou colocando nome, mas nós sabemos que a maioria desses interesses sociais serve simplesmente para se criar curral eleitoral e pegar cadastro de eleitor, mas para discutir os problemas desta Cidade e levar a solução à ponta.
Termino com meu último ponto desse discurso que é, independentemente de uma visão liberal de direita ou uma visão mais estadista de esquerda, ambos temos o mesmo interesse, qual seja: resolver os problemas da Cidade. Podemos ter ideias de caminhos diferentes, mas, definitivamente, não é um caminho nem pela direita e nem pela esquerda usar da comunidade mais pobre, daqueles que mais precisam para fazer curral eleitoral. Isso definitivamente não é o caminho.
Queria agradecer, mais uma vez, a todos. Quero parabenizar o Presidente Rafael Aloisio Freitas e a todos que estão aqui, pois, sem dúvida nenhuma, isso é um debate essencial. Creio ser o mais importante desta Legislatura para a Cidade do Rio de Janeiro.
Obrigado, Presidente.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Vereador Dr. Rogério Amorim.
Agora, por fim, o Senhor Arthur Luiz Vasconcellos, representando o Creci-RJ.
O SR. ARTHUR LUIZ VASCONCELLOS – Boa tarde a todos. Sou o Arthur Luiz Vasconcellos, como o Presidente antecipou. Represento o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, na pessoa do meu Presidente Marcelo Silveira Moura. Vim aqui ajudar, combater, sugerir e pautar temas, especialmente vendo da ótica do meu conselho.
É importante nós dizermos que é a primeira vez que o conselho participa de um debate tão importante. E aí já começo, foi superinteressante nossa primeira presença, a convite do Vereador Rafael Aloisio Freitas no dia de hoje, quando nós debatemos esse trecho da legislação.
Eu encontrei ali, no art. 153 em diante, o trecho é, mais ou menos, assim: “fica instituído o programa de locação social, com o objetivo de formar parque imobiliário sobre a gestão do município, acompanhar os contratos vigentes, oferecendo serviço ao locador e locatário”. Repara que não é só de imóveis próprios, tem imóvel de locador e locatário. “...E autorizado a estabelecer contratos com proprietários privados para a disponibilização de imóveis”. Então, o que a gente está vendo, na verdade, nesses artigos, é que a Prefeitura vira uma imobiliária, na verdade.
Logicamente, não é a função da Prefeitura. Reunir parque mobiliário, mostrar imóvel e conciliar locador e locatária são atividades do corretor de imóveis. É uma, inclusive, uma profissão protegida por lei, por lei federal. A gente, logicamente, entende que não foi colocada por mal, enfim, foi até de boa intenção, com certeza. A gente acha a ideia... é muito favorável você ter imóveis que podem ser usados como locação social; você entender que até os próprios empreendimentos podem disponibilizar imóveis à Prefeitura e que a Prefeitura, de alguma forma, vá fazer um cadastro, uma gestão disso. Só é que é importante entender que a Prefeitura não é imobiliária. Então, talvez alguma correção no sentido.
Eu vou encaminhar à Mesa Diretora, à Comissão aí, à Frente Parlamentar algum dispositivo no sentido de restringir a atuação e, logicamente, saber que o corretor de imóveis é o profissional habilitado a fazer a gestão, a locação, a administração, a compra e venda, intermediação, a captação, a formação de pacto imobiliário.
Não vou mais tomar tempo, Presidente. É só isso. Não cumprimentei todos, mas me despeço saudosamente. Muito obrigado.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Arthur. Semana que vem tem a de parcelamento de solo, a gente vai também formalizar o convite para participação. Se o Creci quiser ter a palavra, a gente bota mais para o início também, está bom?
Bom, para finalizar, vou passar agora ao Secretário Washington Fajardo para suas considerações finais.
O SR. SECRETÁRIO WASHINGTON MENEZES FAJARDO – Muito obrigado, Vereador Rafael Aloisio Freitas. Eu queria saudar muito e felicitar, agradecer à Comissão Especial do Plano Diretor. A cada semana, as nossas audiências públicas têm sido, cada vez mais, de melhor qualidade. E Vereador Rafael, Vereadora Tainá, Vereador Tarcísio, Vereador Pedro, todas as outras senhoras, senhores vereadores presentes, solicitar que possamos continuar com essa intensidade e frequência, porque isso vai possibilitar que nós possamos produzir um Plano Diretor que seja, de fato, transformador.
Uma palavra que apareceu muito nos comentários é a palavra efetividade. Essa foi a nossa grande preocupação. Ao contrário do que foi dito, acho que esse Plano Diretor tem, sim, uma grande sensibilidade social, na medida em que ele estabelece macrozonas específicas de vulnerabilidade social, na medida em que ele amplia escopo de instrumentos para esse tema, efeito do TTC, que é algo praticado em várias outras sociedades e é um instrumento centenário até em alguns países.
Nós não temos tantas referências nacionais, mas é um instrumento que foi amplamente acolhido nas discussões do Plano Diretor, e é um instrumento que temos muito otimismo com ele.
Da mesma maneira, o tema da locação social, agradeço o comentário do Arthur, peço esse ponto específico, e é o que nós desejamos. Eu queria, nesse sentido, Vereador Rafael Aloisio Freitas, chamar atenção que produzimos um grande esforço para que pudéssemos sair de um contexto de certa bagunça institucional, Vereador Tarcísio, tínhamos mais de 180 zonas, e hoje nós vamos ter zonas mais organizadas e racionais.
Nós tínhamos quatro macrozonas que tinham uma função de comunicação muito interessante, fácil de explicar, mas que não tinha um rebatimento territorial e geográfico. Hoje nós temos – insisto, inclusive, com macrozona de vulnerabilidade social, que permite então que esse instrumento, que é um instrumento central deste Plano Diretor, que é outorga onerosa, possibilitando, então, que áreas possam... e como foi dito aqui, também, agradeço o comentário, de fato, ele é um instrumento ao mesmo tempo de ordenamento e de financiamento.
Então, que a gente possa ter essa colaboração entre as partes da cidade. A colaboração entre os bairros da cidade é um princípio de estabelecermos uma cidade mais justa. Isso significa... É um modelo radicalmente distinto do que a gente tem hoje, que é uma briga entre bairros, porque 40% do nosso município têm um regramento ainda do 3.2.2, e nós apostamos um caminho lá atrás, a partir da legislação por bairro que infelizmente não deu certo.
Em vez de ter bairros colaborando, nós temos bairros competindo de uma maneira muito agressiva. E nessa é briga entre bairros a gente vê que aqueles que tem uma oferta maior de terra, ou que, por outro lado, mesmo com o plano urbanístico, você tem poucos proprietários, eles têm absorvido a demanda da cidade.
Não precisa mudar essa lógica. Saímos, sim, de um contexto, Ricardo, de bastante diferenciação em relação aos planos diretores anteriores e a outorga onerosa é um instrumento fundamental para que a gente possa mudar essa estrutura de desigualdade e inacessibilidade à moradia. Entretanto, reitero, e já disse isso provavelmente em todas as falas, o plano municipal de habitação é fundamental para que isso possa ser operacionalizado.
Do ponto de vista objetivo, não há oposição nenhuma à cota de solidariedade, fizemos muito essa discussão, isso não ganhou uma massa crítica, mas não há oposição a essa solução. Por isso, é necessário que essa solução esteja coordenada com ofertas de maiores adensamentos para que a gente possa ter uma transformação da forma urbana e edilícia, que crie processos de inclusão.
Ricardo, você trouxe a comparação com São Paulo – e aí, digo isso e já disse em outras reuniões: que nós estamos num deserto, no caso da realidade brasileira, sobre as cidades. Estamos todos juntos nesse deserto, seja de esquerda ou de direita, seja qual for o partido, nós estamos juntos nesse deserto. Parece até que nós temos grandes modelos pra copiar, infelizmente não temos.
O IPTU progressivo, eu e Valéria escrevemos a regulamentação do IPTU progressivo em 2012. Aqui, nesta Casa, essa regulamentação foi travada, infelizmente, por um mandato de caráter progressista da oposição naquela situação, que não aceitava a administração Eduardo Paes propor a regulamentação do IPTU progressivo. Essa mesma regulamentação findou a administração Eduardo Paes, foi reapresentada por este mesmo mandato, e eu vim aqui na Audiência Pública e ainda dei os parabéns ao vereador.
A gente precisa sair desse deserto, não vamos a lugar nenhum nesse deserto, se continuarmos criando esses sistemas. Não há oposição nenhuma à inclusão de cota de solidariedade nesse mecanismo. Da mesma maneira, Pablo, não há oposição nenhuma ao estabelecimento de percentis para aplicação do recurso da outorga. Colocamos ali a base estabelecida no Estatuto das Cidades. A visão da Fazenda é de desvinculação de recursos em relação aos fundos porque também precisamos discutir... O fundo não é a 8ª maravilha, os fundos de outras cidades acumulam recursos, mas não necessariamente conseguem ser efetivos, a própria fala do Ricardo mostrou isso, o plano disse que ele tinha tantas áreas de mapeamento, mas aquilo não aconteceu. Nós queremos que aconteça.
Portanto, não há oposição à cota de solidariedade nem oposição ao estabelecimento de percentuais. Agora, precisamos do Plano Municipal de Habitação para que isso se efetive, Vereadora Tainá, ele é fundamental para dar operacionalidade para isso, assim como o fundo de terra já constou em Plano Diretor e não deu efetividade.
Para sairmos desse deserto da não efetividade, o que significa não acontecer? Significa que não temos referências e que, então, a cada Plano Diretor, nós temos, de certa maneira, uma quase obrigação de repetir os instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, mesmo sabendo que não vemos ninguém aplicando esses instrumentos necessariamente muito bem.
O tema do IPTU progressivo é altamente complexo porque ele é muito bonito, o conceito é fantástico, ele tem um caráter de combater a especulação e fazer com que vazios entrem na produção com uma destinação de compromisso social, mas como efetivar, Vereador Pedro Duarte, e de fato separar vacância orgânica de processo especulativo?
Eu digo claramente, à beira-mar, aquela propriedade do IRB, está ali vazia desde o desmonte do Morro do Castelo. Então, nós sabemos que existem algumas ali, inclusive uma autarquia, hoje não é mais totalmente pública, mas que fez ali um processo especulativo, pede somas vultosas àquele terreno e tantos outros que nós conhecemos mais.
Há um conhecimento bastante aprofundado sobre não interesses em produção do solo urbano, isso está especialmente concentrado na área central e acho que é uma discussão que vamos ter, do ponto também mais efetivo, de que o IPTU progressivo possa ter a sua circunscrição territorial melhor definida, não há também oposição a isso.
Eu quero deixar muito claro, e essa foi a orientação do Prefeito Eduardo Paes para nós, Vereador Rafael, que aqui nesta Casa o Plano Diretor continua seu desenvolvimento. Acho que às vezes os ativistas urbanos tentam, e precisamos ter atenção a isso, by passar essa esfera, nós queremos, sim, ouvir os ativistas urbanos, mas também precisamos reconhecer os mandatos dos vereadores e esta Casa como espaço de melhoramento do Plano Diretor.
Quero agradecer todas as críticas, não há nenhum antagonismo, tem críticas mais retóricas, tem críticas mais propositivas e tem críticas que entendemos infundadas. Ao longo do debate, vamos detalhar as críticas, eu já disse aqui algumas que acolhemos e entendemos.
Vereador Tarcísio Motta, existe hoje interesse em planejar bem a cidade e, já olhando para o Vereador Rafael Aloisio Freitas, para o tempo e correndo aqui, já respondi rapidamente ao Pablo. Entendemos que esse percentual é fundamental e aí precisamos ter certa reflexão porque, além do deserto, existe um silêncio e o silêncio nessas nossas audiências públicas é o que mais me preocupa. As vozes que não estão falando aqui tentarão se opor a esse instrumento da outorga onerosa. Então, vamos falar bem francamente.
No instrumento da outorga onerosa nós, no Rio de Janeiro, estamos para trás. Elogiamos as nossas maravilhas urbanas, mas estamos para trás em relação à realidade nacional. Se não temos ninguém para copiar ali, que esteja fazendo o IPTU progressivo de uma maneira eficaz, estamos para trás na utilização desse instrumento.
Colocamos muita energia nisso, Vereador Tarcísio Motta, Vereadora Tainá de Paula, para que pudéssemos sair de um lugar de deserto e de nenhuma efetividade para um lugar de melhor efetividade. Não é um exercício de ego o Plano Diretor, muito pelo contrário: nesse processo nós vamos produzir o melhor Plano Diretor que esta cidade já viu.
Dessa mesma maneira, Vereador Pedro Duarte, o senhor tem razão, assim como o Vereador Dr. Rogério Amorim. Como ele vira de fato efetivo? Esse foi um foco da minha pesquisa nesses anos que fiquei fora: como é que a gente cria uma base de dados sobre a vacância? A experiência de São Paulo mostrou muita briga judicial sobre cobranças. É uma observação de campo: Será que essa é a melhor maneira de criar um fato jurídico que coloque o proprietário no sentido de dizer: “Olha, eu tenho aqui dados que evidenciam que existe uma ociosidade programada”?
Será que a gente consegue sair de um discurso retórico conceitual, e de princípio constitucional, para quase um planejamento urbano baseado em ciência de dados? Esse foi um fruto da minha pesquisa com o MIT de usar análise sobre consumo de energia elétrica. Vancouver fez coisa parecida, outras cidades fizeram.
Eu comecei a pesquisar, Henrique, quem no mundo conseguiu combater uma vacância programada baseada em dados. E a gente tem rodado. Isso é um grande desafio, porque esse dado também significa, olhando para frente, como é que a gente começa a ser uma cidade.
Vou insistir, Vereador Tarcísio, tem aqui planejamento urbano. Por isso, hoje, estamos junto com o Instituto Pereira Passos, como é que a gente consegue georreferenciar essas informações e ter uma leitura mais analítica. A gente hoje consegue ver algumas áreas da região central da cidade num grid, e a gente observa inclusive um decréscimo de consumo de energia elétrica em algumas áreas. Essa é uma maneira de a gente criar um fato jurídico que prova a não utilização, melhor do que somente a observação na rua, porque tem malandragens para evitar a observação da rua. Coloca um varal na janela, deixa a luz acesa, coisas desse tipo.
Eu realmente gosto do tema do IPTU progressivo, porque ele mostra que nós não estamos em lugares separados, mas ele não é perfeito. Eu acho que o Vereador Pedro Duarte trouxe isso com muita qualidade, como o Vereador Dr. Rogério Amorim. Sim, para ele acontecer, nós precisamos de uma condição institucional nova que é muito mais que o planejamento urbano junto com o Instituto Pereira Passos consiga ter uma leitura analítica em cima do território.
Quero agradecer muito ao Nuth, aos dois representantes, agradeço pois também tiveram sempre presentes em todas as discussões do Plano Diretor, isso foi muito importante. A nossa preocupação, existe hoje no Compur dois grupos de trabalho, um dedicado a regulamentar a EIV/RIV, outra é a relação entre a Aeis e Zeis. Eu acho que, talvez, nas próximas audiências, especialmente quando nós entrarmos mais em termos de efetividade, de fato, trazermos mais a Secretaria de Habitação para esse processo.
A nossa visão é de que Aeis é um veículo institucional, de transformação daquele território de vulnerabilidade, que depois se consolida com as Zeis. Temos, sim, uma preocupação do estabelecimento de Zeis em áreas territorialmente muito, muito pequenas. Temos uma contestação nesse sentido. Eu acho que é algo de que a gente pode falar mais e hoje tem um GT no âmbito do Compur falando sobre isso.
A nossa visão, Vereadora Tainá, e estamos trabalhando ainda no conceito do supercentro, apesar de ele não estar escrito no Plano Diretor. Mas, de fato, que a junção da AP-1 e da AP-3 possam ser os territórios de transformação. Então, por isso a legislação do Reviver Centro, para dar mais indução a esse território.
Nós precisamos aprender a crescer sem expandir. Isso significa que nós precisamos aprender a reciclar territórios e edifícios entendendo que não existe um instrumental. O nosso Estatuto da Cidade não traz isso de uma maneira tão explícita. Agora, ele traz um cardápio, e esse cardápio, e aí eu chamo a atenção, nós também não vamos colocar nenhum instrumento numa caixinha de que seja um instrumento malvado; os instrumentos são o que são, são ferramentas. Nós temos que utilizá-los bem. Então, por isso, uma lista extensiva de instrumentos neste Plano Diretor.
Olhando então aqui as anotações, não dá para pegar todos os pontos pelo tempo. Por isso, o TTC está lá incluído e por final, indo de trás para frente, terminando com o Henrique, agradeço os comentários.
Eu anotei aqui: e acho fundamental entendemos que no nosso processo, dado que esse Plano Diretor tem uma capacidade normativa bastante intensa, é necessário que, a partir do momento em que ele for aprovado e nós iniciarmos essa jornada de 10 anos, que ferramental possa, de fato, ter uma capacidade de, ao longo do tempo, e aí é uma questão de temporalidade do Plano Diretor, que esses instrumentos possam estar disponíveis para conjunturas.
Não há, Vereador Tarcísio Motta, uma ideia de que o instrumento é malvado ou feito pelo mercado, não, ele tem previsão no Estatuto das Cidades. Outros,
como, por exemplo, o TTC, não tem previsão, estamos inovando nesse sentido e eu acho que existem referências latino-americanas sobre esse instrumento.
Com relação ao direito de preempção, Henrique, eu anotei aqui o comentário, vamos absorver. O objetivo é de que o instrumento possa ser efetivo na sua plenitude e, da mesma maneira, entendemos, aí eu vou insistentemente fazer a defesa da outorga onerosa, porque as falas que não aparecem aqui tentarão derrubar a outorga onerosa. A outorga onerosa é fundamental até para que a gente possa, a partir da regra de transição, de fato fazer uma indução de outras áreas em relação à outra. Nós podemos até discutir regras de transição que sejam coerentes com o que se deseja territorialmente, por exemplo.
A operação interligada, eu acho que é um instrumento de muita qualidade. Eu sei que tem urbanistas que criticam muito, mas acho que esses instrumentos que dão uma certa flexibilidade e que precisam passar por um certo controle social, eles são importantes que nós tenhamos essa ferramental disponível.
Para fechar de fato, eu acho que o tema fundamental, e nós vamos discutir isso mais à frente, é a governança e transparência. Entendo que há sempre o desejo de que o recurso esteja no fundo, não necessariamente o fundo garante efetividade. O que vai garantir efetividade é o que já está escrito. Se pudermos colocar percentuais, a gente melhora essa condição. Agora, o que vai dar, de fato, efetividade à utilização desse recurso é termos um sistema de transparência e de governança muito bem feito. Sabemos que os fundos criam muita atração pela ideia do controle social, mas não necessariamente isso se converte em efetividade. Mas é também uma discussão que está em aberto, e a gente tem que avançar com ela.
Eu queria agradecer muito, mais uma sessão de altíssima qualidade. Preocupa-me, Vereador Rafael, os membros da Comissão Especial, que nós não tenhamos aqui as falas dos setores produtivos. Isso me preocupa, como esse silêncio, e sabemos que todas as cidades que tentaram fazer a mudança desse instrumento, um instrumento de obtenção dessa mais-valia, “captura” é uma palavra que sempre é agressiva, Vereador Tarcísio, eu entendo, é um problema dessas palavras enjoadas, mas, em todas as cidades, elas tiveram grande oposição à aplicação do instrumento pelo setor produtivo, mesmo que depois a literatura mostre que essas cidades passaram a ter um bom andamento.
Muito obrigado. Boa tarde para todos e para todas.
O SR. PRESIDENTE (RAFAEL ALOISIO FREITAS) – Obrigado, Secretário Fajardo. Agradeço a todos.
Só para registrar, a gente teve essa percepção também das audiências e a gente até tinha feito o planejamento de ter uma com os setores produtivos. Seriam três audiências, mas a gente vai conversar agora para fazer uma só para todos. Acho que não precisa de três, não. Em breve, depois da de uso e ocupação do solo, a gente vai fazer.
Agradeço a presença de todos. Boa tarde.
Está encerrada a Audiência Pública.
(Encerra-se a Audiência Pública às 13h37)
ANEXO 1 _APRESENTAÇÃO PLC 44-21-AUDIENCIA PÚBLICA CMRJ-31-03-2022 .pdf.pdf
ANEXO_3Apresentação RPD NUTH FINAL.pdf
ANEXO 2_2022-03-31 Apresentação TTC Audiência pública PD.pdf
Data de Publicação:
04/01/2022
Página :