Dirijo-me a Vossas Excelências para encaminhar o presente Projeto de Lei Complementar que “Estabelece condições especiais de incentivo para reconversão de imóveis protegidos e das edificações existentes, regularmente construídas e licenciadas, e dá outras providências em complemento aos Capítulos VI e VII da Lei Complementar nº 198, de 14 de janeiro de 2019, que institui o Código de Obras e Edificações Simplificado do Município do Rio de Janeiro.” com o seguinte pronunciamento.
O Código de Obras e Edificações Simplificado do Município do Rio de Janeiro – COES determina que mediante lei específica, será permitida a reconversão de edificações tombadas ou preservadas, por meio da transformação de uso ou pelo desdobramento em unidades independentes, desde que garantidas as condições de proteção e integridade do Patrimônio Cultural e aprovado pelo órgão de tutela do Patrimônio Cultural e pelos demais órgãos competentes.
A partir dessa disposição, o presente Projeto de Lei Complementar propõe-se a criar mecanismos de estímulo para a utilização e recuperação de imóveis tombados ou preservados por seu valor histórico e arquitetônico. Para isso, atua em três frentes: a primeira trata da adaptação das exigências edilícias às estruturas protegidas, a segunda diz respeito à readequação de potencial construtivo e à previsão de novas edificações no lote, já a terceira considera a possibilidade de usos e atividades não previstos para as Zonas em que se localizam os bens, mas compatíveis com as características da edificação, da ambiência protegida e, principalmente, com o uso residencial predominante na Cidade.
Na Presente Proposta, consideram-se protegidos, os bens tombados e preservados pelos órgãos de tutela municipal, estadual e federal. Os bens tombados podem se apresentar isoladamente, associados a outras edificações que compõem o seu entorno, designada Área de Entorno de Bem Tombado - AEBT, ou em conjunto com imóveis que formam ambiência cultural protegida designada como Área de Proteção do Ambiente Cultural - APAC. Nos casos das APAC´s e de algumas AEBT´s, além dos bens tombados, há os bens preservados e tutelados, estes últimos não abrangidos por esta Proposição.
O Município do Rio de Janeiro conta com considerável acervo de prédios de relevante interesse cultural, no entanto, muitos deles se encontram vazios, subutilizados e/ou em mau estado de conservação, comprometendo, não apenas o Patrimônio Arquitetônico da Cidade, como também a segurança dos cidadãos. Paralelamente, o alto custo de manutenção destes imóveis desestimula ou, em alguns casos, inviabiliza a conservação dos mesmos.
Como agravante, observamos que em áreas onde o Zoneamento admite poucas possibilidades de usos não residenciais, há maior dificuldade de aproveitamento dos imóveis protegidos, já que eles não costumam atrair o uso residencial unifamiliar, por questão de segurança e inadequação ao modo de vida contemporâneo nas grandes cidades, tampouco o uso residencial multifamiliar, devido à dificuldade de atendimento às normas edilícias em vigor e, de adaptação desses imóveis às atuais expectativas da população.
Portanto nas Zonas exclusivamente residenciais, como a Zona Residencial 1 – ZR 1 e a Zona Residencial 2 – ZR 2, objeto do Decreto municipal nº 322, de 3 de março de 1976, que aprova o Regulamento de Zoneamento do Município do Rio de Janeiro, os imóveis protegidos sofrem com o esvaziamento e abandono, em verdadeira negação ao hodierno primado constitucional da função social da propriedade.
Os bens protegidos, tombados e preservados, e as APAC´s estão mais concentradas na área Central e na Zona Sul da Cidade. Nas outras áreas da Cidade, além de bens tombados isolados, temos as APAC´s de Marechal Hermes e de Santa Cruz.
O presente Projeto visa a regulamentar a reconversão de imóveis protegidos criando condições especiais para aqueles imóveis localizados nas Áreas de Planejamento 1 e 2; no bairro de Marechal Hermes localizado na Área de Planejamento 3 – AP-3; no bairro de Santa Cruz, localizado na Área de Planejamento 5 – AP-5; além dos bens tombados e suas áreas de entorno.
A reconversão de um imóvel protegido constitui o conjunto de intervenções com intuito de assegurar a manutenção de suas características de patrimônio cultural e contribuir para sua permanência na paisagem urbana, através de atribuição de nova função ou uso apropriado. Portanto, propõe-se, para viabilizar a transformação de uso ou o desdobramento da edificação em unidades independentes, que algumas exigências edilícias possam ser dispensadas, como é o caso do recuo gerado por Projeto Aprovado de Alinhamento - PAA e a exigência de vagas de estacionamento, sempre mediante a análise e aprovação pelo órgão de tutela.
No caso de construção de uma nova edificação no lote do imóvel protegido, poderá ser aplicada a readequação de potencial construtivo de lote prevista nos arts. 103 e 104 da Lei Complementar municipal nº 111, de 1º de fevereiro de 2011, que dispõe sobre a Política Urbana e Ambiental do Município, institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável do Município do Rio de Janeiro e dá outras providências, concedidos, ainda, outros benefícios relativos à expansão do uso permitido na testada do lote para todo o terreno, à utilização de altura superior à máxima permitida pela legislação de patrimônio, de acordo com restrições do órgão de tutela, ao não cômputo da edificação protegida na aplicação da taxa de ocupação, entre outros.
Já no caso de reconversão das edificações protegidas através da transformação de uso, será permitido o desdobramento em unidades independentes, caracterizando uso residencial multifamiliar, respeitadas as áreas mínimas úteis estabelecidas para o local em que se situe. Em relação aos usos não residenciais, além daqueles permitidos pela legislação em vigor, estão sendo propostos dois grupos de atividades compatíveis com o uso residencial, classificados com base nas suas características e exigências para implantação, que serão aplicados de acordo com a localização do bem protegido.
Quanto à reconversão das edificações existentes, regularmente construídas e licenciadas, o COES determina que, mediante lei específica, será permitida reconversão para o uso residencial multifamiliar, por meio da transformação de uso ou pelo desdobramento das unidades das edificações existentes regularmente construídas e licenciadas.
Sendo assim, visando a diminuir a ociosidade dos imóveis, minimizar o impacto ambiental causado pela demolição de estruturas existentes e estender a vida útil das edificações, a Proposta ora apresentada define que a reconversão das edificações existentes, regularmente construídas e licenciadas, poderá ser autorizada nas edificações localizadas em Zonas Residenciais Unifamiliares nas seguintes Regiões Administrativas – RA´s: IV - Botafogo, VI - Lagoa, com exceção do bairro de São Conrado e Jardim Botânico, VIII - Tijuca, IX - Vila Isabel, no bairro do Grajaú, XVI – Jacarepaguá e XXIII - Santa Teresa
Como incentivo à adaptação da edificação ao uso residencial multifamiliar, a volumetria existente poderá ser aproveitada, não sendo exigido para o atendimento de parâmetros, como Área Total Edificável – ATE, áreas comuns e vagas de estacionamento. Como forma de controlar a densidade nas Zonas Residenciais Unifamiliares, está sendo proposta a utilização do Coeficiente de Adensamento – Q, que limita o número máximo de unidades residenciais no lote, em casos de acréscimo e novas edificações.
Em resumo, a Proposta ora apresentada visa a oferecer melhores condições para a recuperação e manutenção do Patrimônio Histórico e Arquitetônico das edificações existentes na Cidade, preservando suas características e promovendo sua reintegração à realidade econômica e social em que está inserido.
Pelas razões expostas acima, acredito que o Projeto será bem recebido por essa Emérita Casa.
Contando, desde já, com o apoio dessa Ilustre Casa à presente iniciativa, renovo meus protestos de elevada estima e distinta consideração.